Mietbürgschaft
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Eine Mietbürgschaft ist die Zusage eines Dritten, für Schulden des Mieters aus dem Mietvertrag einzustehen, etwa von Eltern, einer Bank oder einem Versicherer. Rechtsgrundlage ist § 765 BGB, die Erklärung braucht nach § 766 BGB die Schriftform. Als Mietsicherheit ist sie zusammen mit einer Kaution auf drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB).
Inhalt 3 Abschnitte
Was ist eine Mietbürgschaft?
Mit einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Vermieter, für die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietvertrag einzustehen (§ 765 BGB). Sie kann eine Mietkaution ersetzen oder ergänzen. Typisch sind drei Formen: die private Bürgschaft von Eltern oder Verwandten, die Bankbürgschaft und die Mietkautionsbürgschaft eines Versicherers, für die der Mieter eine Gebühr zahlt.
Die Bürgschaftserklärung muss schriftlich erteilt werden, die elektronische Form ist ausgeschlossen (§ 766 BGB). Für den Bürgen kommt es auf die Details an. Mit einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet er auf die Einrede der Vorausklage (§ 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB), der Vermieter muss also nicht zuerst gegen den Mieter vollstrecken. Ohne diesen Verzicht kann der Bürge nach § 771 BGB verlangen, dass der Vermieter es erst beim Mieter versucht. Wichtig ist auch, ob die Bürgschaft auf einen Höchstbetrag begrenzt ist.
Wie hoch darf eine Mietbürgschaft sein?
Auch die Mietbürgschaft ist eine Mietsicherheit. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf eine Sicherheit höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale betragen. Verlangt der Vermieter Barkaution und Bürgschaft nebeneinander, dürfen beide zusammen diese Grenze nicht übersteigen. Eine Vereinbarung zu Deinem Nachteil ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
Es gibt zwei Ausnahmen aus der Rechtsprechung. Bieten Eltern dem Vermieter von sich aus eine Bürgschaft an, damit ihr Kind die Wohnung bekommt, greift die Grenze nicht. Dasselbe gilt für eine Mietbürgschaft, die im laufenden Mietverhältnis gegeben wird, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.04.2013 entschieden (VIII ZR 379/12), unter Fortführung von BGH, Urteil vom 07.06.1990, IX ZR 16/90. Dort haftete eine Schwester unbegrenzt für die Mietschulden ihres Bruders, weil sie so die drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs verhindert hatte.
Wann muss der Bürge zahlen und wann endet die Bürgschaft?
Der Bürge haftet für das, was der Mieter aus dem Mietvertrag schuldet, in dem Umfang, den die Bürgschaftsurkunde festlegt. Erfasst sind je nach Wortlaut offene Miete, Mietschulden, Nebenkostennachzahlungen und Schadensersatz wegen Schäden an der Wohnung. Nach § 767 Abs. 2 BGB haftet der Bürge auch für Kosten der Kündigung und Rechtsverfolgung. Nachträgliche Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter erweitern seine Haftung nicht (§ 767 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Mit dem Ende des Mietverhältnisses erlischt die Mietbürgschaft nicht sofort. Der Vermieter darf sie behalten, bis feststeht, ob noch Ansprüche offen sind, etwa aus der Nebenkostenabrechnung. Sind alle Forderungen erledigt, kann der Mieter die Rückgabe der Urkunde verlangen. Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren gegenüber dem Mieter nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung, siehe Verjährung im Mietrecht.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Bürgschaft braucht die Schriftform, elektronisch ist sie unwirksam (§ 766 BGB).
- Kaution und Bürgschaft zusammen dürfen drei Nettokaltmieten nicht übersteigen (§ 551 Abs. 1 und 4 BGB).
- Bietet ein Dritter die Bürgschaft von sich aus an oder wendet sie eine Zahlungsverzugskündigung ab, gilt die Grenze nicht (BGH VIII ZR 379/12).
- Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Vermieter den Bürgen sofort in Anspruch nehmen (§ 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Häufige Fragen (10)
Was ist eine Mietbürgschaft der Eltern?
Die Eltern verpflichten sich gegenüber dem Vermieter, für Schulden ihres Kindes aus dem Mietvertrag einzustehen. Das hilft vor allem Studierenden und Auszubildenden ohne eigenes Einkommen. Rechtlich ist die Mietbürgschaft eine Bürgschaft nach § 765 BGB, die schriftlich erklärt werden muss (§ 766 BGB). Die Eltern werden dadurch nicht Mieter, haften aber im vereinbarten Umfang, oft selbstschuldnerisch.
Wie hoch darf eine Mietbürgschaft sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten, wenn der Vermieter sie als Mietsicherheit verlangt. Das folgt aus § 551 Abs. 1 BGB. Gibt es daneben eine Barkaution, zählen beide zusammen. Bei 700 Euro Kaltmiete liegt die Grenze also bei 2.100 Euro insgesamt. Bietet ein Dritter die Mietbürgschaft von sich aus an, kann sie nach der Rechtsprechung des BGH auch höher sein.
Wann ist eine Mietbürgschaft unwirksam?
Unwirksam ist eine Mietbürgschaft etwa ohne Schriftform, also per E-Mail oder mündlich (§ 766 BGB). Soweit Bürgschaft und Kaution zusammen mehr als drei Nettokaltmieten ausmachen und der Vermieter beides verlangt hat, ist der übersteigende Teil nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Ausnahmsweise kann eine Bürgschaft auch sittenwidrig sein, etwa bei krasser finanzieller Überforderung eines nahen Angehörigen (§ 138 BGB).
Wann ist eine Mietbürgschaft freiwillig?
Wenn der Bürge sie dem Vermieter aus eigenem Antrieb anbietet, ohne dass der Vermieter sie verlangt hat. Typisch: Eltern schlagen von sich aus eine Bürgschaft vor, damit ihr Kind den Mietvertrag bekommt. Für diesen Fall gilt die Grenze von drei Monatsmieten nach der Rechtsprechung des BGH nicht. Ob sie wirklich freiwillig war, ist im Streitfall eine Beweisfrage.
Wer kann Mietbürge sein?
Jede geschäftsfähige Person oder Firma, die der Vermieter als Bürgen akzeptiert. Meist sind das Eltern, Verwandte oder Freunde mit regelmäßigem Einkommen. Daneben gibt es Bank- und Versicherungsbürgschaften. Ein Recht darauf, dass der Vermieter einen bestimmten Bürgen annimmt, hast Du nicht. Ob er einen angebotenen Bürgen akzeptiert, entscheidet er selbst.
Was kostet eine Bürgschaft von Bank oder Versicherung?
Bei Bank oder Versicherer zahlst Du eine laufende Gebühr nach den Bedingungen des Anbieters. Das Geld bekommst Du nicht zurück, anders als eine Barkaution. Die genauen Konditionen unterscheiden sich je nach Anbieter und Bonität. Vergleiche deshalb die Gesamtkosten über die geplante Mietdauer mit einer Barkaution oder Ratenzahlung nach § 551 Abs. 2 BGB.
Wie lange gilt eine Mietbürgschaft?
Solange die Urkunde es vorsieht, in der Regel bis alle Forderungen aus dem Mietverhältnis erledigt sind. Mit dem Auszug endet sie nicht automatisch. Der Vermieter darf die Urkunde behalten, bis er Schäden und Nebenkosten abgerechnet hat. Eine zeitliche Befristung kann vereinbart werden, dann kommt es auf den genauen Wortlaut der Urkunde an.
Wann muss die Mietbürgschaft zurückgegeben werden?
Wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen. Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren aber nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Für Nebenkosten hat der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit. Danach ist die Urkunde in der Regel herauszugeben.
Muss ich als Mieter Kaution und Bürgschaft gleichzeitig stellen?
Nur bis zur Grenze von insgesamt drei Nettokaltmieten. § 551 Abs. 1 BGB begrenzt jede Sicherheit, die der Vermieter verlangt, auf diesen Betrag. Verlangt er Kaution und Bürgschaft zusammen darüber hinaus, ist der übersteigende Teil unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Ausnahmen gelten, wenn ein Dritter die zusätzliche Mietbürgschaft unaufgefordert anbietet oder sie eine Zahlungsverzugskündigung abwenden soll.
Kann der Vermieter vom Bürgen direkt Geld verlangen?
Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft ja, ohne vorher gegen den Mieter vorzugehen (§ 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Fehlt dieser Zusatz, kann der Bürge nach § 771 BGB die Einrede der Vorausklage erheben. Dann muss der Vermieter erst erfolglos beim Mieter vollstrecken. Der Bürge kann außerdem alle Einwände des Mieters geltend machen, etwa dass eine Forderung nicht besteht oder verjährt ist.
Quellen
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