Zwangsräumung
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Zwangsräumung ist die Räumung einer Wohnung durch den Gerichtsvollzieher, wenn der Mieter trotz Räumungstitel nicht auszieht. Rechtsgrundlage ist § 885 ZPO. Voraussetzung ist ein vollstreckbarer Titel, meist ein Räumungsurteil oder ein gerichtlicher Vergleich. Das Gericht kann eine Räumungsfrist gewähren, die insgesamt höchstens ein Jahr betragen darf (§ 721 Abs. 5 ZPO).
Inhalt 4 Abschnitte
Wann darf eine Wohnung zwangsgeräumt werden?
Nur mit einem vollstreckbaren Titel. Das ist meist ein Urteil nach einer Räumungsklage oder ein Räumungsvergleich vor Gericht. Ohne Titel darf der Vermieter weder das Schloss austauschen noch Möbel ausräumen. Das wäre verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Eine Räumung per einstweiliger Verfügung erlaubt § 940a ZPO nur in engen Ausnahmen, etwa bei konkreter Gefahr für Leib oder Leben.
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietschulden gibt es eine Rettung. Zahlst Du alle fälligen Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn Du diese Schonfristzahlung in den letzten zwei Jahren schon einmal genutzt hast. Die Schonfristzahlung erfasst aber keine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung. Diese soll nach dem BGH gerade dann wirken, wenn die fristlose Kündigung durch die Zahlung wegfällt (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17).
Geht eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs ein, informiert das Gericht in der Regel das Jobcenter, außer die Nichtzahlung beruht erkennbar nicht auf Zahlungsunfähigkeit (§ 22 Abs. 9 SGB II). Das kann Mietschulden übernehmen, in der Regel als Darlehen (§ 22 Abs. 8 und 9 SGB II).
Wie läuft eine Zwangsräumung ab?
Der Vermieter beauftragt den Gerichtsvollzieher, in Hamburg den beim zuständigen Amtsgericht. Dieser teilt den Räumungstermin vorher mit. Am Termin setzt er Dich aus dem Besitz und weist den Vermieter in die Wohnung ein (§ 885 Abs. 1 ZPO).
Bei der klassischen Zwangsräumung lässt der Gerichtsvollzieher Deine Sachen von einer Spedition abtransportieren und einlagern (§ 885 Abs. 2 und 3 ZPO). Holst Du sie nicht innerhalb eines Monats ab oder zahlst die Kosten nicht innerhalb von zwei Monaten, werden sie verwertet (§ 885 Abs. 4 ZPO). Unpfändbare Sachen und Sachen ohne zu erwartenden Verwertungserlös bekommst Du auf Verlangen jederzeit heraus (§ 885 Abs. 5 ZPO).
Billiger für den Vermieter ist die Berliner Räumung nach § 885a ZPO. Hier wird nur der Besitz übertragen, der Gerichtsvollzieher dokumentiert die Gegenstände, und der Vermieter verwahrt sie selbst. Er haftet dabei nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Auch hier kannst Du die Sachen innerhalb eines Monats zurückverlangen.
Wie lässt sich eine Zwangsräumung aufschieben?
Erster Weg ist die Räumungsfrist. Den Antrag stellst Du im Räumungsprozess vor Schluss der mündlichen Verhandlung (§ 721 Abs. 1 ZPO). Eine Verlängerung musst Du spätestens zwei Wochen vor Fristablauf beantragen, insgesamt sind höchstens ein Jahr ab Rechtskraft möglich (§ 721 Abs. 3 und 5 ZPO). Bei einem Räumungsvergleich gilt § 794a ZPO entsprechend.
Zweiter Weg ist der Vollstreckungsschutz bei Räumung nach § 765a ZPO bei einer sittenwidrigen Härte, etwa schwerer Krankheit oder Suizidgefahr. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Termin der Zwangsräumung beim Vollstreckungsgericht sein, außer die Gründe sind später entstanden (§ 765a Abs. 3 ZPO).
Der BGH legt die Hürden hoch. Eine Einstellung auf unbestimmte Zeit gibt es nur ausnahmsweise. Die Gefahr darf sich dann auch mit Mitwirkung des Schuldners und staatlicher Stellen künftig nicht verringern lassen (BGH, Beschluss vom 21.01.2016, I ZB 12/15). Eine befristete Einstellung kann mit Auflagen verbunden werden, etwa zur Zahlung der Nutzungsentschädigung (BGH, Beschluss vom 26.10.2023, I ZB 11/23).
Wer zahlt die Kosten der Zwangsräumung?
Am Ende der Mieter. Die notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung fallen dem Schuldner zur Last (§ 788 Abs. 1 ZPO). Zunächst muss allerdings der Vermieter einen Vorschuss an den Gerichtsvollzieher zahlen. Er holt sich das Geld dann bei Dir zurück.
Wie hoch die Kosten der Zwangsräumung werden, hängt vor allem vom Umfang des Hausrats ab, denn Spedition und Einlagerung sind der größte Posten. Bei der Berliner Räumung fallen diese Kosten zunächst gar nicht an.
Im Verfahren nach § 765a ZPO kann das Gericht die Kosten ausnahmsweise dem Vermieter auferlegen, wenn dessen Verhalten das rechtfertigt (§ 788 Abs. 4 ZPO). Wer seine Wohnung schon vorher freiwillig übergibt, spart sich die Kosten der Zwangsräumung in jedem Fall. Was bei der Rückgabe zu beachten ist, steht unter Wohnungsübergabe beim Auszug.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Zwangsräumung setzt einen vollstreckbaren Titel voraus; ohne ihn ist eigenmächtiges Räumen verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB).
- Wer die Mietrückstände spätestens 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage zahlt, macht die fristlose Kündigung unwirksam, nicht aber eine hilfsweise ordentliche (BGH, 19.09.2018, VIII ZR 231/17).
- Die Räumungsfrist beträgt höchstens 1 Jahr ab Rechtskraft (§ 721 Abs. 5 ZPO).
- Ein Antrag auf Vollstreckungsschutz muss spätestens 2 Wochen vor dem Räumungstermin gestellt werden (§ 765a Abs. 3 ZPO).
- Nicht abgeholte Sachen werden nach 1 Monat verwertet (§ 885 Abs. 4, § 885a Abs. 4 ZPO).
Häufige Fragen (10)
Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung?
Eine feste Dauer gibt es nicht. Nach dem Urteil kann der Vermieter die Zwangsräumung vollstrecken, sobald es vollstreckbar ist und eine gewährte Räumungsfrist abgelaufen ist. Die Räumungsfrist darf insgesamt höchstens ein Jahr ab Rechtskraft betragen (§ 721 Abs. 5 ZPO). Hinzu kommt die Zeit, bis der Gerichtsvollzieher einen Termin ansetzt, und mögliche Verzögerungen durch einen Antrag nach § 765a ZPO.
Was passiert mit meinen Sachen bei einer Zwangsräumung?
Bei der klassischen Räumung bringt der Gerichtsvollzieher sie in eine Pfandkammer oder ein Lager (§ 885 Abs. 3 ZPO). Bei der Berliner Räumung bleiben sie zunächst beim Vermieter, der sie verwahren muss (§ 885a Abs. 3 ZPO). In beiden Fällen hast Du einen Monat Zeit, sie abzufordern, sonst werden sie verwertet. Sachen, an deren Aufbewahrung bei einer Zwangsräumung offensichtlich kein Interesse besteht, können sofort vernichtet werden.
Wie komme ich nach einer Zwangsräumung an meine Sachen?
Du forderst sie beim Gerichtsvollzieher oder, bei der Berliner Räumung, beim Vermieter innerhalb eines Monats nach der Räumung ab (§ 885 Abs. 4, § 885a Abs. 4 ZPO). Bei der klassischen Räumung musst Du außerdem binnen zwei Monaten die Kosten zahlen, sonst werden die Sachen trotzdem verwertet. Unpfändbare Sachen bekommst Du auf Verlangen jederzeit ohne Weiteres zurück (§ 885 Abs. 5 ZPO).
Was darf ich bei einer Zwangsräumung mitnehmen?
Deine eigenen Sachen, mit einer Einschränkung. Wegen offener Miete hat der Vermieter ein Pfandrecht an eingebrachten pfändbaren Sachen (§ 562 BGB) und darf ihrer Entfernung widersprechen (§ 562a, § 562b BGB). Unpfändbares wie Kleidung für den Alltag ist davon nicht erfasst. Packe Ausweise, Medikamente und wichtige Unterlagen vorher ein. Was bleibt, nimmt der Gerichtsvollzieher mit oder verwahrt bei der Berliner Räumung der Vermieter.
Kann man eine Zwangsräumung verhindern?
Manchmal. Vor dem Urteil hilft bei Zahlungsverzug die Schonfristzahlung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Klage (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach dem Urteil kommen eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO, Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO oder eine Einigung mit dem Vermieter in Betracht. Eine Einstellung auf unbestimmte Zeit gibt es nach dem BGH nur in absoluten Ausnahmefällen (Beschluss vom 21.01.2016, I ZB 12/15), meist geht es um Aufschub.
Was passiert, wenn man nach der Zwangsräumung keine neue Wohnung hat?
Dann droht Obdachlosigkeit. Melde Dich frühzeitig beim Bezirksamt oder Sozialamt, das bei der Suche nach einer Unterbringung helfen kann. Wer Leistungen nach dem SGB II bezieht oder sie beantragen kann, sollte zudem das Jobcenter einschalten. Es kann Mietschulden übernehmen, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht (§ 22 Abs. 8 SGB II). Eine fehlende Ersatzwohnung allein stoppt die Zwangsräumung nicht.
Was kostet eine Zwangsräumung?
Das hängt vor allem vom Hausrat ab. Neben den Gebühren des Gerichtsvollziehers fallen Kosten für Spedition, Schlüsseldienst und Einlagerung an. Diese Kosten zahlt zunächst der Vermieter als Vorschuss, am Ende muss sie der Mieter nach § 788 Abs. 1 ZPO tragen. Bei der Berliner Räumung nach § 885a ZPO fallen Transport und Lagerung durch eine Spedition zunächst nicht an.
Wann wird eine Zwangsräumung angekündigt?
Vor dem Termin schriftlich durch den Gerichtsvollzieher. Mit der Mitteilung des Räumungstermins muss er Dich auch auf die Regeln der Berliner Räumung hinweisen, wenn der Vermieter diese Variante gewählt hat (§ 885a Abs. 6 ZPO). Nutze die Zeit bis zum Termin. Ein Antrag auf Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO muss spätestens zwei Wochen vor dem Termin beim Vollstreckungsgericht eingehen.
Kann der Gerichtsvollzieher die Räumung kurzfristig aufschieben?
Ja, aber nur für höchstens eine Woche. Nach § 765a Abs. 2 ZPO darf der Gerichtsvollzieher bis zur Entscheidung des Gerichts aufschieben, wenn ihm eine sittenwidrige Härte glaubhaft gemacht wird und Du das Gericht nicht rechtzeitig anrufen konntest. Das ist ein Notbehelf für echte Ausnahmesituationen. Über den eigentlichen Vollstreckungsschutz entscheidet das Gericht.
Gilt eine Räumungsfrist auch nach einem Vergleich?
Ja, über § 794a ZPO. Hat sich der Mieter in einem gerichtlichen Vergleich zum Auszug verpflichtet, kann das Amtsgericht auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist bewilligen. Den Antrag musst Du spätestens zwei Wochen vor dem vereinbarten Räumungstag stellen. Insgesamt darf die Frist höchstens ein Jahr ab Abschluss des Vergleichs betragen (§ 794a Abs. 3 ZPO).
Quellen
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