Trennung und Mietwohnung
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Bei einer Trennung und Mietwohnung bleibt der Mietvertrag zunächst unverändert: Wer unterschrieben hat, haftet weiter für die Miete, auch nach dem Auszug. Einen gemeinsamen Vertrag könnt Ihr meist nur zusammen kündigen. Ehegatten haben nach § 1568a BGB die Möglichkeit, den Vertrag anlässlich der Scheidung auf einen Partner zu überleiten.
Inhalt 4 Abschnitte
Trennung und Mietwohnung: Was passiert mit dem Vertrag?
Nicht automatisch etwas. Ein Auszug beendet den Mietvertrag nicht und entlässt niemanden daraus. Stehen beide im Vertrag, haften beide als Gesamtschuldner für die volle Miete (§ 421 BGB). Untereinander haftet Ihr nach § 426 Abs. 1 BGB zu gleichen Teilen, soweit nichts anderes bestimmt ist; wer allein in der Wohnung bleibt, kann im Innenverhältnis mehr tragen müssen.
Steht nur ein Partner im Vertrag, ist nur er Mieter. Der andere wohnt mit dessen Erlaubnis dort. Zieht der Mieter aus und bleibt der andere allein zurück, überlässt der Mieter die Wohnung einem Dritten; dafür braucht er die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Für eine Untervermietung eines Teils der Wohnung gibt § 553 BGB bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erlaubnis.
Kann ein Partner allein kündigen oder aus dem Vertrag aussteigen?
Allein kündigen kann ein Mitmieter in der Regel nicht. Die Kündigung muss von allen Mietern ausgehen, sonst ist sie unwirksam. Der BGH betont, dass das Gesetz auch bei mehreren Mietern kein Recht auf Austausch eines Mieters vorsieht; eine Kündigung durch eine Mietergemeinschaft komme regelmäßig nur in Betracht, wenn alle ausziehen wollen (BGH, Urteil vom 27.04.2022, VIII ZR 304/21, Rn. 25 und 66). Ausnahmen kann nur der Vertrag selbst begründen, etwa bei einer studentischen Wohngemeinschaft.
Der saubere Weg ist ein Nachtrag zum Mietvertrag, den Vermieter und beide Partner unterschreiben und mit dem einer ausscheidet. Verpflichtet ist der Vermieter dazu nicht. Wollen beide ausziehen, kündigen beide gemeinsam mit der Frist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB), siehe Kündigungsfrist im Mietrecht. Ob ein Partner vom anderen die Mitwirkung an einer gemeinsamen Kündigung verlangen kann, betrifft bei Trennung und Mietwohnung das Innenverhältnis und hängt vom Einzelfall ab.
Welche Sonderregeln gelten für Ehepaare bei Trennung und Mietwohnung?
Während des Getrenntlebens kann ein Ehegatte nach § 1361b Abs. 1 BGB die Ehewohnung ganz oder teilweise zur alleinigen Nutzung verlangen, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden, auch mit Blick auf im Haushalt lebende Kinder. Bei Gewalt oder Drohungen ist in der Regel die gesamte Wohnung zu überlassen (§ 1361b Abs. 2 BGB). Zieht ein Ehegatte aus und bekundet binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht, wird unwiderleglich vermutet, dass er dem anderen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat (§ 1361b Abs. 4 BGB). Am Mietvertrag selbst ändert das nichts.
Erst anlässlich der Scheidung lässt sich das Mietverhältnis bei Trennung und Mietwohnung neu ordnen. Nach § 1568a Abs. 3 BGB tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, an die Stelle des anderen oder setzt den gemeinsamen Vertrag allein fort, und zwar mit Zugang einer gemeinsamen Mitteilung an den Vermieter oder mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung. Der Vermieter kann dann nur aus wichtigem Grund in der Person des Eintretenden kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB entsprechend). Der Anspruch erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er nicht vorher gerichtlich geltend gemacht wird (§ 1568a Abs. 6 BGB). Für unverheiratete Paare gibt es diese Regeln nicht.
Wer bekommt die Kaution und wer zahlt offene Forderungen?
Die Mietkaution gehört zum Mietverhältnis. Scheidet ein Partner per Nachtrag aus, bleibt sie in der Regel beim Vermieter, und Ihr regelt intern, wer dem Ausscheidenden seinen Anteil erstattet. Endet das Mietverhältnis ganz, zahlt der Vermieter sie nach Abrechnung an die Mieter zurück; mehr unter Rückzahlung der Mietkaution.
Für Mietrückstände, eine Nebenkostennachzahlung oder Schäden haften beide Mieter weiter gesamtschuldnerisch, auch für die Zeit nach einem Auszug.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Auszug beendet den Mietvertrag nicht; alle Mieter haften weiter als Gesamtschuldner (§ 421 BGB).
- Einen gemeinsamen Mietvertrag können in der Regel nur alle Mieter gemeinsam kündigen (BGH, 27.04.2022, VIII ZR 304/21).
- Einen Anspruch, einen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, gibt es ohne vertragliche Grundlage nicht; nötig ist ein Nachtrag mit dem Vermieter.
- Ehegatten können die Wohnung im Getrenntleben nach § 1361b BGB zuweisen lassen; der Vertrag bleibt dabei unverändert.
- Anlässlich der Scheidung kann ein Ehegatte das Mietverhältnis allein fortsetzen (§ 1568a Abs. 3 BGB); der Anspruch erlischt ein Jahr nach Rechtskraft (§ 1568a Abs. 6 BGB).
Häufige Fragen (10)
Wer muss bei Trennung und Mietwohnung ausziehen?
Das Mietrecht beantwortet diese Frage nicht. Stehen beide im Vertrag, haben beide das gleiche Recht, in der Wohnung zu bleiben. Unverheiratete Paare müssen sich bei Trennung und Mietwohnung einigen. Ehegatten können beim Familiengericht beantragen, dass ihnen die Wohnung während der Trennung zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird (§ 1361b BGB). Das setzt eine unbillige Härte voraus, etwa wegen der Kinder oder wegen Gewalt. Wer ohne Einigung auszieht, bleibt trotzdem Mieter.
Kann ich nach der Trennung aus dem Mietvertrag raus?
Nur mit Zustimmung des Vermieters und Deines Ex-Partners. Üblich ist ein Nachtrag zum Mietvertrag, mit dem Du ausscheidest und der andere allein weitermietet. Einen Anspruch darauf hast Du in der Regel nicht. Alternativ könnt Ihr gemeinsam kündigen und einer schließt einen neuen Vertrag ab. Bei Ehegatten kommt nach der Scheidung zusätzlich § 1568a BGB in Betracht. Bis dahin haftest Du weiter für die Miete.
Kann einer allein den gemeinsamen Mietvertrag kündigen?
Nein, eine Kündigung nur eines von mehreren Mietern ist in der Regel unwirksam. Sie muss von allen Mietern erklärt und von allen unterschrieben sein, weil die Kündigung von Wohnraum nach § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform bedarf. Weigert sich der Ex-Partner, bleibt der Vertrag bestehen. Ob der Ausziehende gerichtlich die Mitwirkung an einer gemeinsamen Kündigung verlangen kann, hängt von den Umständen der Trennung ab.
Muss ich die Miete weiterzahlen, wenn ich ausgezogen bin?
Ja, solange Du im Mietvertrag stehst. Der Vermieter kann die volle Miete von jedem Mieter verlangen (§ 421 BGB). Zahlst Du nicht und Dein Ex-Partner auch nicht, entstehen Rückstände, die bis zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen können. Was Du über Deinen Anteil hinaus zahlst, kannst Du intern vom anderen zurückverlangen (§ 426 BGB). Vereinbart deshalb bei Trennung und Mietwohnung möglichst früh schriftlich, wer bis zur Klärung wie viel zahlt.
Kann der Vermieter verlangen, dass beide im Mietvertrag bleiben?
Ja, er muss niemanden aus dem Vertrag entlassen. Die Haftung beider Mieter ist für ihn eine Sicherheit, die er nicht aufgeben muss. Der BGH hat bestätigt, dass das Gesetz kein Recht auf Austausch oder Entlassung eines Mitmieters kennt (Urteil vom 27.04.2022, VIII ZR 304/21). Viele Vermieter stimmen einem Nachtrag zu, wenn der verbleibende Partner die Miete allein tragen kann. Ein Einkommensnachweis hilft bei den Verhandlungen.
Was passiert bei Trennung und Mietwohnung nach der Scheidung?
Anlässlich der Scheidung kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Wohnung überlässt, wenn er stärker auf sie angewiesen ist, etwa wegen der Kinder (§ 1568a Abs. 1 BGB). Teilen beide das dem Vermieter mit oder entscheidet das Familiengericht, setzt dieser Ehegatte den Mietvertrag allein fort (§ 1568a Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss nicht zustimmen. Den Anspruch musst Du innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung geltend machen.
Darf ich bei Trennung und Mietwohnung bleiben, wenn ich nicht im Vertrag stehe?
Aus dem Mietvertrag hast Du dann keine eigenen Rechte. Dein Ex-Partner ist Mieter und kann verlangen, dass Du ausziehst. Für Ehegatten gilt etwas anderes: Hier kann das Familiengericht die Wohnung auch dem Ehegatten zuweisen, der nicht Mieter ist (§ 1361b BGB, nach der Scheidung § 1568a BGB). Unverheiratete Partner ohne Vertrag sollten eine Frist zum Auszug vereinbaren und sich frühzeitig nach einer neuen Wohnung umsehen.
Wer bekommt die Kaution, wenn ein Partner aus dem Mietvertrag ausscheidet?
Die Kaution bleibt beim Vermieter, solange das Mietverhältnis mit dem verbleibenden Partner weiterläuft. Ein Anspruch auf anteilige Auszahlung an den Ausscheidenden besteht gegenüber dem Vermieter in der Regel nicht, wenn im Nachtrag nichts anderes geregelt ist. Den Ausgleich müsst Ihr untereinander klären, etwa indem der verbleibende Partner den Anteil des anderen erstattet. Haltet die Vereinbarung am besten direkt im Nachtrag fest.
Gibt es bei Trennung und Mietwohnung ein Sonderkündigungsrecht?
Nein, eine Trennung gibt kein besonderes Kündigungsrecht. Es gelten die normalen Regeln: Mieter können mit der Frist von drei Monaten kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB), sofern kein wirksamer Kündigungsverzicht vereinbart ist. Bei einem befristeten Zeitmietvertrag ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf in der Regel ausgeschlossen. Ein Nachmieter kann helfen, ist aber nur dann ein Ausweg, wenn der Vermieter zustimmt oder der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält.
Darf mein neuer Partner in die gemeinsame Wohnung einziehen?
Solange Dein Ex-Partner noch Mitmieter ist, betrifft eine solche Entscheidung beide Mieter. Die Aufnahme eines neuen Lebenspartners ist eine Gebrauchsüberlassung an Dritte, für die Du nach § 553 Abs. 1 BGB bei berechtigtem Interesse vom Vermieter eine Erlaubnis verlangen kannst. Ohne Erlaubnis riskierst Du eine Abmahnung. Stehst Du nach einem Nachtrag allein im Vertrag, brauchst Du nur noch die Erlaubnis des Vermieters.
Quellen
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