Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler messen den Anteil jeder Wohnung an Wärme und Warmwasser, ergänzt durch Wärme- oder Warmwasserzähler. Beides ist Pflicht nach §§ 4 und 5 HeizkostenV. Nicht fernablesbare Geräte müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet werden; bei Verstößen dürfen Mieter ihren Heizkostenanteil um 3 oder 15 Prozent kürzen.
Inhalt 4 Abschnitte
Was verlangt die Heizkostenverordnung bei Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler?
Der Gebäudeeigentümer muss den anteiligen Verbrauch jeder Wohnung an Wärme und Warmwasser erfassen und die Räume dafür ausstatten; Du musst die Geräte dulden (§ 4 Abs. 1 und 2 HeizkostenV). Für Wärme sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zulässig, für Warmwasser Warmwasserzähler (§ 5 Abs. 1 HeizkostenV). Gemeinschaftsräume wie Treppenhäuser sind ausgenommen, nicht aber Räume mit hohem Verbrauch wie Saunen (§ 4 Abs. 3).
Als Mieter kannst Du Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler verlangen (§ 4 Abs. 4). Die Grundregeln der verbrauchsabhängigen Abrechnung erklärt die Seite zur Heizkostenverordnung. Den Zugang zur Wohnung für Montage und Ablesung regelt die Seite zum Besichtigungsrecht des Vermieters.
Bis wann müssen Heizkostenverteiler fernablesbar sein?
Geräte, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen fernablesbar sein, also ohne Betreten der Wohnung ausgelesen werden können (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Ältere, nicht fernablesbare Ausstattungen müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 Satz 1). Eine Ausnahme gilt, wenn das technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führen würde.
Sind fernablesbare Geräte vorhanden, bekommst Du seit dem 1. Januar 2022 monatlich eine Verbrauchsinformation mit Deinem Verbrauch in Kilowattstunden und Vergleichswerten (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 HeizkostenV). Fehlt die Fernablesbarkeit entgegen § 5 oder fehlen diese Informationen, darfst Du Deinen Kostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 HeizkostenV).
Wer zahlt Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler samt Ablesung und Messdienst?
Die Kosten für Anmietung und Verwendung der Erfassungsgeräte, für Eichung, Berechnung, Aufteilung sowie für die Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gehören zu den Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Die Kosten für Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler landen damit in Deiner Abrechnung. Will der Eigentümer die Geräte mieten statt kaufen, muss er das vorher mit den Kosten ankündigen; widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 Satz 2).
Verteilt werden die Kosten der Heizanlage zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Fläche (§ 7 Abs. 1 Satz 1 und 5). In bestimmten älteren, gedämmten Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung sind es zwingend 70 Prozent (§ 7 Abs. 1 Satz 2). Zusätzlich ist seit 2023 die CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter zu beachten.
Was gilt bei Geräteausfall oder fehlerhafter Erfassung?
Fällt ein Gerät aus oder lässt sich der Verbrauch aus zwingenden Gründen nicht erfassen, ermittelt der Eigentümer ihn ersatzweise, etwa aus Vorjahreswerten oder vergleichbaren Räumen (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Betrifft das mehr als 25 Prozent der Fläche, ist ausschließlich nach Fläche zu verteilen (§ 9a Abs. 2).
Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst Du Deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1). Hat der Vermieter den Verbrauch zwar erfasst, aber regelwidrig ermittelt, bleibt nach dem BGH in der Regel der ermittelte Verbrauch die Grundlage; die 15 Prozent werden dann von Deinem ausgewiesenen Anteil abgezogen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14). Zweifel klärst Du über die Belegeinsicht. Einwendungen musst Du binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben, siehe Einwendungsfrist.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Eigentümer muss den Wärme- und Warmwasserverbrauch jeder Wohnung erfassen, Mieter müssen die Geräte dulden (§ 4 HeizkostenV).
- Nicht fernablesbare Erfassungsgeräte sind bis 31.12.2026 nachzurüsten oder auszutauschen, außer bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).
- Fehlt entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 HeizkostenV die Fernablesbarkeit oder fehlen bei fernablesbaren Geräten die Verbrauchsinformationen, darf der Mieter seinen Anteil um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 HeizkostenV).
- Bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung beträgt das Kürzungsrecht 15 Prozent des eigenen Anteils (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV; BGH VIII ZR 329/14).
- Miet-, Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten gehören zu den umlegbaren Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).
Häufige Fragen (11)
Wie funktionieren Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler?
Ein elektronischer Heizkostenverteiler misst am Heizkörper Temperaturen und rechnet daraus Verbrauchseinheiten. Diese Einheiten sind keine Kilowattstunden, sondern Verhältniszahlen, mit denen die Gesamtkosten des Hauses auf die Wohnungen verteilt werden. Damit das gerecht gelingt, braucht es Bewertungsfaktoren für jeden Heizkörper. Zugelassen sind nur Geräte, deren Eignung sachverständige Stellen bestätigt haben (§ 5 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).
Wer zahlt Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler?
Ausstatten muss der Gebäudeeigentümer (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV). Mietet er die Geräte oder nutzt er einen Messdienst, gehören Miete, Eichung, Ablesung, Berechnung und Verbrauchsinformationen zu den Heizkosten und werden auf die Mieter verteilt (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Vor einer Anmietung muss er die Kosten ankündigen. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer binnen eines Monats, darf er die Geräte nicht mieten (§ 4 Abs. 2 Satz 2).
Muss ich den Ableser in die Wohnung lassen?
Die Geräte selbst musst Du dulden (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV). Für die Ablesung nach rechtzeitiger Ankündigung wirst Du in der Regel Zugang gewähren müssen, damit eine verbrauchsabhängige Abrechnung möglich ist. Kommt keine Ablesung zustande, darf der Eigentümer Deinen Verbrauch nach § 9a HeizkostenV ersatzweise ermitteln, etwa aus Vorjahreswerten. Bei fernablesbaren Geräten entfällt der Termin in der Wohnung.
Wann müssen bei Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler die Geräte ausgetauscht werden?
Nicht fernablesbare Geräte müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, sofern das technisch möglich und zumutbar ist (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Fernablesbare Geräte, die bis 1.12.2022 installiert wurden, müssen nach dem 31.12.2031 zusätzlich an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar und interoperabel sein (§ 5 Abs. 4). Für Wärme- und Warmwasserzähler gilt außerdem das Eichrecht (§ 5 Abs. 1 Satz 2).
Darf der Vermieter die Heizkosten nur nach Wohnfläche abrechnen?
Nur in Ausnahmefällen. Die Heizkostenverordnung verlangt eine Verteilung von mindestens 50 Prozent nach Verbrauch (§ 7 Abs. 1). Ausnahmen regelt § 11, etwa für Gebäude mit sehr geringem Heizwärmebedarf oder wenn die Erfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre. Rechnet der Vermieter ohne solchen Grund nur nach Fläche ab, darfst Du Deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1).
Wie berechnet sich die Kürzung um 15 Prozent?
Der Abzug wird von dem Anteil berechnet, der in der Abrechnung für Dich ausgewiesen ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14). Weist die Abrechnung Dir 1.000 Euro Heizkosten aus, darfst Du 150 Euro abziehen und 850 Euro ansetzen. Die Kürzung betrifft nur die Kosten von Heizung und Warmwasser, nicht die übrigen Betriebskosten. Teile sie dem Vermieter schriftlich mit Begründung mit.
Was kann ich tun, wenn ich keine monatliche Verbrauchsinformation bekomme?
Sind fernablesbare Geräte eingebaut, schuldet der Eigentümer seit 2022 monatliche Informationen mit Verbrauch in Kilowattstunden und Vergleichswerten (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV). Fordere sie zunächst schriftlich an. Bleiben sie aus oder sind sie unvollständig, darfst Du Deinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 3). Die Information kann auch über ein Online-Portal oder eine App bereitgestellt werden.
Welche Werte am Heizkostenverteiler sind normal?
Für Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler gibt es keinen gesetzlichen Normalwert. Die angezeigten Einheiten hängen von Größe und Leistung des Heizkörpers ab, die über Bewertungsfaktoren in die Abrechnung einfließen. Zwei Heizkörper mit gleicher Anzeige können deshalb unterschiedlich viel Wärme abgegeben haben. Aussagekräftiger sind die Kilowattstunden in der monatlichen Verbrauchsinformation und der Vergleich mit Vormonat, Vorjahr und Durchschnittsnutzer (§ 6a Abs. 2 HeizkostenV).
Was passiert bei Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler, wenn ein Gerät defekt ist?
Dann ermittelt der Eigentümer Deinen Verbrauch ersatzweise, und zwar aus dem Verbrauch der Räume in vergleichbaren Zeiträumen, aus vergleichbaren anderen Räumen oder aus dem Durchschnitt des Gebäudes (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Ist mehr als ein Viertel der Fläche betroffen, wird nur noch nach Fläche oder umbautem Raum verteilt (§ 9a Abs. 2). Melde einen erkennbaren Defekt dem Vermieter, damit das Gerät ersetzt wird.
Darf ich den Heizkostenverteiler abmontieren?
Nein. Du musst Verbrauchserfassung und Heizkostenverteiler dulden (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV). Entfernst oder manipulierst Du ein Gerät, kann Dein Verbrauch nur noch geschätzt werden, und Du riskierst Schadensersatzforderungen wegen Verletzung des Mietvertrags. Je nach Schwere kommen auch eine Abmahnung und in gravierenden Fällen weitere Schritte in Betracht. Störe Dich ein Gerät, etwa wegen der Position, sprich die Verwaltung an.
Kann der Vermieter Mietgeräte gegen den Willen der Mieter einführen?
Nicht gegen eine Mehrheit. Will der Eigentümer die Erfassungsgeräte mieten oder auf andere Weise zur Nutzung überlassen bekommen, muss er die Mieter vorher unter Angabe der Kosten informieren. Die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht (§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Kauft er die Geräte, besteht dieses Widerspruchsrecht nicht.
Quellen
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