Abmahnung des Mieters

Wenn Du eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt hast und der Vermieter Dich zur Unterlassung auffordert. Beispiele sind Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung, wiederholt unpünktliche Mietzahlung oder Schäden durch mangelnde Sorgfalt. Ob der Vorwurf zutrifft, wird erst relevant, wenn der Vermieter darauf eine Klage oder Kündigung stützt. Dann muss er die Pflichtverletzung beweisen.

Nein, eine Pflicht zur Unterschrift gibt es nicht. Die Abmahnung wirkt, sobald sie Dir zugeht, ob Du unterschreibst oder nicht. Eine Unterschrift unter einem Satz wie „Vorwürfe zur Kenntnis genommen und anerkannt“ könnte Dir später sogar schaden. Bestätige allenfalls den Empfang und gib eine eigene schriftliche Stellungnahme ab, wenn Du die Vorwürfe bestreitest.

Für die Abmahnung des Mieters gibt es keine gesetzliche Ablauffrist. Ob eine ältere Abmahnung eine spätere Kündigung noch tragen kann, beurteilt das Gericht im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 oder § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Liegt zwischen Abmahnung und neuem Verstoß ein langer, beanstandungsfreier Zeitraum, kann ihr Gewicht abnehmen. Eine feste Grenze in Monaten oder Jahren legt das Gesetz nicht fest.

Eine erfolglose Abmahnung kann genügen. § 543 Abs. 3 BGB verlangt vor der fristlosen Kündigung wegen Pflichtverletzung eine Abmahnung oder Abhilfefrist, nicht mehrere. In manchen Fällen ist sie ganz entbehrlich, etwa bei schweren Verstößen oder Mietrückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Für die ordentliche Kündigung ist eine Abmahnung nach BGH, VIII ZR 145/07 nicht zwingend.

Ein förmliches Widerspruchsverfahren mit Frist gibt es im Mietrecht nicht. Du kannst aber jederzeit schriftlich Stellung nehmen und die Vorwürfe zurückweisen. Eine Klage auf Rücknahme oder auf Feststellung, dass die Abmahnung unberechtigt war, hat der BGH für unzulässig erklärt (VIII ZR 139/07). Deine Stellungnahme und Beweise helfen Dir, falls es später zu einer Kündigung kommt.

Bei einem Rückstand im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht. Das ist bei Wohnraum der Fall, wenn Du an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten im Verzug bist. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nimmt diesen Fall ausdrücklich aus. Anders bei ständig unpünktlicher Zahlung ohne solchen Rückstand: Hier ist vor der fristlosen Kündigung in der Regel eine Abmahnung erforderlich.

Das Gesetz schreibt keine Form vor, auch eine E-Mail oder ein einfacher Brief kann genügen. Entscheidend ist, dass Du sie erhältst und dass der Vermieter den Zugang beweisen kann. Inhaltlich muss das beanstandete Verhalten konkret benannt sein, damit Du weißt, was Du ändern sollst. Eine Kündigungsandrohung ist für die Wirksamkeit nicht zwingend.

Prüfe zuerst, ob die genannten Tage und Zeiten stimmen. Stimmen sie nicht, widersprich schriftlich und lege Belege vor, etwa Reisebuchungen oder Zeugen. Stimmen sie, nimm die Abmahnung ernst: Bei wiederholter nachhaltiger Störung des Hausfriedens erlaubt § 569 Abs. 2 BGB die fristlose Kündigung. Ein eigenes Lärmprotokoll kann zeigen, ob die Beschwerden berechtigt sind.

Nicht wegen des abgemahnten Vorfalls selbst. Die Abmahnung gibt Dir die Chance, das Verhalten abzustellen. Erst wenn Du danach erneut gegen dieselbe Pflicht verstößt, kann eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht kommen. Auch dann muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar sein, was eine Abwägung im Einzelfall erfordert.

Ja. § 543 BGB gilt für beide Vertragsparteien. Willst Du wegen eines Mangels fristlos kündigen, musst Du dem Vermieter vorher in der Regel eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Nach BGH, 13.06.2007, VIII ZR 281/06 muss die Fristsetzung die Kündigung nicht ausdrücklich androhen. Drohst Du stattdessen etwas anderes an, etwa eine Klage, kann eine neue Frist nötig sein.

Ja, eine besondere Form ist für die Abmahnung nicht vorgeschrieben. Anders als die Kündigung von Wohnraum, die nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen muss, kann die Abmahnung auch per E-Mail wirksam sein. Für den Vermieter ist das allerdings riskant, weil er im Streit beweisen muss, dass die Nachricht Dich erreicht hat.