Gartenpflege im Mietrecht

Ohne Regelung im Mietvertrag ist die Gartenpflege im Mietrecht Vermietersache. Er muss die Mietsache nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in vertragsgemäßem Zustand erhalten, dazu gehört ein mitvermieteter Garten. Der Mieter wird nur dann zur Gartenarbeit verpflichtet, wenn er das wirksam übernommen hat. Unabhängig davon kann der Vermieter die Kosten eines beauftragten Gärtners als Betriebskosten umlegen, wenn der Vertrag die Umlage vorsieht.

Nach § 2 Nr. 10 BetrKV die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen samt Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Dazu kommen Spielplätze samt neuem Sand sowie Plätze, Zugänge und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Auch das Beseitigen von Verunreinigungen durch Dritte zählt nach BGH VIII ZR 33/15 (Rn. 15) dazu. Reparaturen und Instandsetzungen gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht dazu.

Bei einem Gemeinschaftsgarten in der Regel schon. Der BGH hat am 26.05.2004 (VIII ZR 135/03) entschieden, dass alle Mieter an den Kosten gemeinschaftlicher Flächen beteiligt werden dürfen, weil eine gepflegte Anlage den Wohnwert des Hauses insgesamt hebt. Anders ist es bei Flächen, die einem anderen Mieter oder dem Vermieter zur alleinigen Nutzung überlassen sind. Deren Pflegekosten dürfen den übrigen Mietern nicht angelastet werden.

Ja, jedenfalls bei einem kranken oder nicht mehr standsicheren Baum. Der BGH hat am 10.11.2021 (VIII ZR 107/20) entschieden, dass das Fällen eines morschen Baums zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege nach § 2 Nr. 10 BetrKV gehört. Dass solche Kosten nicht jährlich anfallen, steht der Umlage nicht entgegen. Voraussetzung bleibt, dass der Mietvertrag die Umlage der Gartenpflegekosten vorsieht.

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Der Vermieter muss aber nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten, darf also keine unnötig teuren Leistungen auf Dich abwälzen. Ob die Kosten angemessen sind, lässt sich über Belegeinsicht, Vergleichsangebote und die Entwicklung gegenüber den Vorjahren prüfen.

Nur, wenn der Mietvertrag Dir die Gartenpflege wirksam überträgt. Fehlt eine solche Regel, bleibt die Pflege nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB beim Vermieter. Steht im Vertrag nur allgemein „Gartenpflege“, kommt es auf die Auslegung an; Zweifel bei Formularklauseln gehen nach § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Vermieters. Starke Rückschnitte sind nach § 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG vom 1. März bis 30. September verboten, schonende Form- und Pflegeschnitte bleiben erlaubt.

Hat der Mieter die Pflege wirksam übernommen, kann der Vermieter Erfüllung verlangen. Bei wiederholten Verstößen kommt eine Abmahnung in Betracht. Entsteht ein Schaden, etwa weil Pflanzen eingehen, kann der Vermieter Schadensersatz nach § 280 BGB verlangen; Ersatz statt der Leistung setzt nach § 281 Abs. 1 BGB in der Regel eine erfolglose Fristsetzung voraus. Ob ein Verstoß eine Kündigung trägt, hängt vom Gewicht im Einzelfall ab.

Gartenpflege kann als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a Abs. 2 EStG begünstigt sein. Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 4.000 Euro im Jahr, und gilt nach § 35a Abs. 5 Satz 2 EStG nur für Arbeitskosten. Als Mieter kommt es darauf an, ob Dein Anteil an den Gartenpflegekosten nachgewiesen ist, etwa in der Nebenkostenabrechnung. Die Einzelheiten klärst Du am besten mit Steuerberatung oder Finanzamt.

Kleine Veränderungen im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs sind in der Regel möglich, größere Eingriffe wie das Fällen von Bäumen oder das Anlegen eines Teichs nur mit Zustimmung des Vermieters. Maßgeblich ist, was der Mietvertrag zur Gartennutzung regelt. Bei Auszug musst Du die Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB zurückgeben; eigenmächtige Veränderungen können dann einen Rückbau oder Schadensersatz nach sich ziehen.

Ja, die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand nennt § 2 Nr. 10 BetrKV ausdrücklich als Teil der Gartenpflege. Nach der Linie des BGH aus VIII ZR 135/03 kommt es bei gemeinschaftlichen Anlagen nicht darauf an, ob Du den Spielplatz selbst nutzt, etwa weil Du keine Kinder hast. Ist der Spielplatz dagegen der Öffentlichkeit gewidmet, fehlt nach VIII ZR 33/15 der Bezug zur Mietsache.

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung musst Du nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Danach sind sie ausgeschlossen, es sei denn, Du hast die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Umgekehrt muss der Vermieter die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen.