Maklerprovision und Bestellerprinzip
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Maklerprovision und Bestellerprinzip bei Mietwohnungen bedeuten: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Das steht in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz und gilt seit dem 01.06.2015. Vom Wohnungssuchenden darf der Makler nur dann Provision verlangen, wenn er ausschließlich für ihn tätig wurde, und dann höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer.
Inhalt 5 Abschnitte
- Was bedeuten Maklerprovision und Bestellerprinzip bei Mietwohnungen?
- Wie hoch darf die Maklerprovision für Mieter höchstens sein?
- Welche Umgehungen von Maklerprovision und Bestellerprinzip sind unwirksam?
- Wie bekommst Du eine unzulässige Provision zurück?
- Was gilt bei der Provision für den Kauf einer Wohnung?
- Häufige Fragen
- Quellen
Was bedeuten Maklerprovision und Bestellerprinzip bei Mietwohnungen?
Ein Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis einer Mietwohnung kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Die einzige Ausnahme: Er holt ausschließlich wegen Deines Suchauftrags beim Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Hat der Vermieter den Makler zuerst beauftragt, zahlt nach Maklerprovision und Bestellerprinzip also der Vermieter.
Die Regel gilt seit dem 01.06.2015. Das Bundesverfassungsgericht hat Verfassungsbeschwerden von Maklern dagegen zurückgewiesen (BVerfG, Beschluss vom 29.06.2016, 1 BvR 1015/15). Ein Provisionsanspruch entsteht ohnehin nur, wenn infolge der Vermittlung ein Mietvertrag zustande kommt, und der Vermittlungsvertrag braucht Textform (§ 2 Abs. 1 WoVermRG). Kein Anspruch besteht etwa, wenn der Makler selbst Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung ist (§ 2 Abs. 2 WoVermRG).
Wie hoch darf die Maklerprovision für Mieter höchstens sein?
Liegt ausnahmsweise ein echter Suchauftrag vor, gilt eine Obergrenze. Der Makler darf höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer verlangen; Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben dabei außen vor (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). Bei 1.000 Euro Nettokaltmiete und 19 Prozent Umsatzsteuer sind das höchstens 2.380 Euro.
Extras sind tabu. Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen darf der Makler nicht vereinbaren, es sei denn, die nachgewiesenen Auslagen übersteigen eine Monatsmiete (§ 3 Abs. 3 WoVermRG). Vorschüsse sind unzulässig (§ 2 Abs. 4 WoVermRG). Wer gegen die Regeln zu Maklerprovision und Bestellerprinzip oder die Obergrenze verstößt, riskiert ein Bußgeld bis zu 25.000 Euro (§ 8 Abs. 2 WoVermRG).
Welche Umgehungen von Maklerprovision und Bestellerprinzip sind unwirksam?
Eine Vereinbarung, nach der Du als Mieter die vom Vermieter geschuldete Provision übernimmst, ist unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG). Dasselbe gilt für eine Zahlung an den Vormieter dafür, dass er die Wohnung räumt; erstattungsfähig sind nur seine nachgewiesenen Umzugskosten (§ 4a Abs. 1 WoVermRG). Kaufst Du Möbel oder Einbauten, ist der Preis unwirksam, soweit er in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht (§ 4a Abs. 2 WoVermRG). Mehr dazu unter Ablösevereinbarung.
Wie bekommst Du eine unzulässige Provision zurück?
Hast Du trotzdem gezahlt, kannst Du das Geld nach den allgemeinen Regeln des Bereicherungsrechts zurückverlangen (§ 5 Abs. 1 WoVermRG). Der Einwand, Du hättest den Verstoß gekannt, hilft dem Makler nicht, weil § 817 Satz 2 BGB ausdrücklich nicht gilt. Für die Frist gilt die Verjährung von Rückforderungsansprüchen, in der Regel drei Jahre ab Ende des Jahres der Zahlung (§§ 195, 199 BGB). Hebe Exposé, Mails und Zahlungsbeleg auf.
Was gilt bei der Provision für den Kauf einer Wohnung?
Für den Kauf gilt nicht das Bestellerprinzip, sondern die Teilung nach §§ 656a bis 656d BGB. Ist der Käufer Verbraucher, dürfen sich Käufer und Verkäufer bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus nur in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte weitergeben, und Dein Anteil wird erst fällig, wenn er seinen gezahlt hat (§ 656d BGB). Als Mieter, der seine Wohnung kauft, solltest Du außerdem das Vorkaufsrecht des Mieters kennen. Die Mietpreisbremse ist davon getrennt zu prüfen.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit dem 01.06.2015 zahlt bei Mietwohnungen, wer den Makler bestellt (§ 2 Abs. 1a WoVermRG).
- Bei einem echten Suchauftrag darf der Makler höchstens zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer verlangen, ohne gesondert abgerechnete Nebenkosten (§ 3 Abs. 2 WoVermRG).
- Die Übernahme der Vermieterprovision durch den Mieter ist unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG).
- Unzulässig gezahlte Provision kannst Du nach § 5 WoVermRG zurückfordern, in der Regel innerhalb von drei Jahren ab Jahresende.
- Beim Wohnungskauf durch Verbraucher gilt die hälftige Teilung nach §§ 656c, 656d BGB.
Häufige Fragen (11)
Muss der Mieter nach Maklerprovision und Bestellerprinzip die Provision zahlen?
In aller Regel nicht. Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG zahlt, wer den Makler beauftragt, und bei Mietwohnungen ist das fast immer der Vermieter. Eine Provision vom Mieter ist nur zulässig, wenn der Makler ausschließlich wegen Deines Suchauftrags beim Vermieter den Auftrag eingeholt hat. Dann muss der Vermittlungsvertrag in Textform vorliegen.
Darf der Makler Provision vom Mieter verlangen?
Nur in einem engen Fall: Du hast ihn in Textform mit der Suche beauftragt, und er hat die Wohnung erst danach und allein wegen Deines Auftrags vom Vermieter an die Hand bekommen. Bot er die Wohnung schon vorher an, etwa in einem Inserat, darf er nach Maklerprovision und Bestellerprinzip von Dir nichts verlangen. Ein Verstoß kann nach § 8 WoVermRG mit bis zu 25.000 Euro geahndet werden.
Wer zahlt bei einer Mietwohnung nach Maklerprovision und Bestellerprinzip den Makler?
Der Auftraggeber, also meist der Vermieter. So regelt es das Bestellerprinzip in § 2 Abs. 1a WoVermRG seit dem 01.06.2015. Der Vermieter darf die Kosten auch nicht über Umwege auf Dich abwälzen: Eine Abrede, nach der Du seine Provision zahlst, ist nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG unwirksam. Gezahltes kannst Du zurückfordern.
Wie hoch ist die Maklerprovision bei einer Mietwohnung maximal?
Höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, wenn Du den Makler ausnahmsweise selbst beauftragt hast (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, zählen nicht mit. Bei 800 Euro Nettokaltmiete sind das also maximal 1.600 Euro plus Umsatzsteuer. Zusätzliche Gebühren für Besichtigung oder Unterlagen sind nach § 3 Abs. 3 WoVermRG nicht erlaubt.
Was kann ich tun, wenn ich die Maklerprovision schon bezahlt habe?
Du kannst sie zurückfordern, wenn der Makler sie nach dem WoVermRG nicht verlangen durfte (§ 5 Abs. 1 WoVermRG). Fordere den Betrag schriftlich mit Frist zurück und füge Belege bei, etwa das Inserat und Deine erste Anfrage. Zahlt der Makler nicht, bleibt die Klage, bei Beträgen bis 10.000 Euro vor dem Amtsgericht. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Ist eine Besichtigungsgebühr vom Makler erlaubt?
Nein. Neben der Provision darf der Makler für Tätigkeiten rund um die Vermittlung keine Vergütung vereinbaren oder annehmen, ausdrücklich genannt sind Einschreib- und Schreibgebühren sowie Auslagen (§ 3 Abs. 3 WoVermRG). Eine Ausnahme gibt es nur für nachgewiesene Auslagen über einer Monatsmiete. Vorschüsse sind ebenfalls verboten (§ 2 Abs. 4 WoVermRG).
Darf der Vermieter die Maklerkosten auf den Mieter umlegen?
Nein, weder direkt noch über die Nebenkosten. Eine Vereinbarung, nach der Du eine vom Vermieter geschuldete Provision zahlst, ist nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG unwirksam. Maklerkosten sind auch keine laufenden Kosten im Sinne von § 1 BetrKV und damit keine umlagefähigen Betriebskosten. Was Du trotzdem gezahlt hast, kannst Du nach § 5 Abs. 2 WoVermRG zurückverlangen.
Ist eine Ablöse an den Vormieter erlaubt?
Eine Zahlung nur dafür, dass der Vormieter auszieht, ist unwirksam (§ 4a Abs. 1 WoVermRG). Erlaubt ist die Erstattung seiner nachgewiesenen Umzugskosten. Kaufst Du ihm Einbauküche oder Möbel ab, ist das zulässig, der Preis darf aber nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen (§ 4a Abs. 2 WoVermRG). Den überhöhten Teil kannst Du zurückfordern.
Gelten Maklerprovision und Bestellerprinzip auch für Gewerberäume?
Nein. Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt nach § 2 Abs. 1 die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume. Für Büros, Läden oder Praxisräume gilt es nicht, dort richtet sich die Provision nach dem Maklervertrag und den allgemeinen Regeln der §§ 652 ff. BGB. Wer zahlt und wie viel, ist bei Gewerbemiete daher Verhandlungssache.
Wer zahlt den Makler beim Kauf einer Wohnung?
Ist der Käufer Verbraucher, wird die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern geteilt. Lassen sich beide Seiten eine Provision versprechen, müssen sie gleich viel zahlen (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er Dir höchstens die Hälfte weitergeben, fällig erst nach seiner eigenen Zahlung (§ 656d BGB). Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB).
Was passiert, wenn der Makler bei Maklerprovision und Bestellerprinzip gegen die Regeln verstößt?
Eine Provisionsabrede mit Dir ist dann unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermRG), und Gezahltes kannst Du zurückfordern. Zusätzlich handelt der Makler ordnungswidrig: Nach § 8 Abs. 2 WoVermRG droht ihm eine Geldbuße bis zu 25.000 Euro. Eine Rückforderung kannst Du unabhängig davon verlangen.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
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