Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Nicht sofort, nur unter den normalen Voraussetzungen. Der Käufer übernimmt den Vertrag nach § 566 BGB, ohne neue Rechte zu bekommen. Ein Verlangen nach § 558 BGB ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich, und die Miete muss beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Hat der Voreigentümer kürzlich erhöht, muss der neue Vermieter warten.

Nein. Dein bisheriger Vertrag gilt mit dem neuen Eigentümer weiter, weil er nach § 566 Abs. 1 BGB in alle Rechte und Pflichten eintritt. Legt Dir der neue Vermieter einen neuen Vertrag vor, bist Du nicht verpflichtet, ihn zu unterschreiben. Unterschreibst Du doch, können neue Bedingungen gelten, etwa eine höhere Miete oder andere Klauseln. Lass einen solchen Entwurf deshalb vorher prüfen und vergleiche ihn genau mit Deinem alten Vertrag.

Ja, wenn der Verkäufer ihn dazu ermächtigt hat. Der BGH hat 2014 entschieden, dass der Käufer dann im eigenen Namen ein Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB stellen darf (VIII ZR 203/13). Die Ermächtigung muss dem Mieter dafür nicht offengelegt werden. Fehlt jede Ermächtigung, ist der Käufer vor der Eintragung noch nicht Vermieter. Du darfst nachfragen, auf welcher Grundlage er handelt, und bis zur Klärung abwarten.

Ja. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bezieht sich auf die Miete Deiner Wohnung in den letzten drei Jahren, nicht auf die Person des Vermieters. Weil der Mietvertrag nach dem Verkauf unverändert weiterläuft, rechnen Erhöhungen des Voreigentümers mit. Ausgenommen sind Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten. In Hamburg liegt die Grenze nach dem Mietenspiegel 2025 bei 15 Prozent in drei Jahren.

Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und höchstens um 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit Verordnung um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Beide Grenzen gelten zugleich, die niedrigere entscheidet. Nach einer Modernisierung kann zusätzlich eine Erhöhung nach § 559 BGB kommen, die eigenen Regeln folgt. Wie hoch die Vergleichsmiete für Deine Wohnung ist, ergibt sich etwa aus dem örtlichen Mietspiegel.

Nur, wenn das Verlangen formell und inhaltlich berechtigt ist. Prüfe Textform, Begründung, Sperrfristen, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete. Du hast Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 BGB). Eine Teilzustimmung ist möglich, wenn nur ein Teil berechtigt ist. Ohne Zustimmung muss der Vermieter klagen. Schweigen gilt nicht als Zustimmung, vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete kann aber als Zustimmung gewertet werden.

Nein. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Lehnst Du ein Erhöhungsverlangen ab, bleibt dem Vermieter nur die Klage auf Zustimmung innerhalb von drei weiteren Monaten (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Eine Kündigung braucht weiterhin ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gelten zusätzlich Sperrfristen nach § 577a BGB.

Ja. Die Staffelmietvereinbarung ist Teil des Mietvertrags und bindet den Käufer nach § 566 BGB genauso wie den Verkäufer. Die Miete steigt dann zu den vereinbarten Terminen und Beträgen. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen, wie der Hamburger Mietenspiegel 2025 auch für die Indexmiete erläutert. Bei einer Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel kann der neue Vermieter diese Vereinbarung nicht einseitig ändern.

Für Deinen laufenden Vertrag nicht. Die Mietpreisbremse des § 556d BGB begrenzt die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses in Gebieten mit Verordnung auf höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete. Ein Verkauf ist kein neuer Mietbeginn, weil der Vertrag weiterläuft. Für Erhöhungen während des Mietverhältnisses gelten die Regeln des § 558 BGB mit der Kappungsgrenze. Beide Instrumente werden oft verwechselt.

An den neuen Eigentümer, sobald er im Grundbuch eingetragen ist und Du davon weißt. Zahlungen an den alten Vermieter sind nach § 566c BGB wirksam, soweit sie den Monat betreffen, in dem Du vom Eigentumsübergang erfährst, nach dem 15. Tag auch den Folgemonat. Lass Dir die neue Kontoverbindung schriftlich bestätigen, am besten vom Verkäufer und vom Käufer gemeinsam. So vermeidest Du, doppelt zahlen zu müssen.

Ja, Du hast ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Es greift bei Erhöhungen nach § 558 oder § 559 BGB. Kündigen kannst Du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigst Du, tritt die Erhöhung nicht ein. Die Kündigung muss nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich mit Unterschrift erfolgen, eine E-Mail reicht nicht.