Treppenhausreinigung
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Die Treppenhausreinigung ist die Säuberung der gemeinsam genutzten Flure, Treppen und Zugänge eines Mietshauses. Mieter müssen nur putzen, wenn Mietvertrag oder einbezogene Hausordnung das vorsehen. Beauftragt der Vermieter eine Firma, darf er die Kosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV nur umlegen, wenn die Umlage vereinbart ist.
Inhalt 4 Abschnitte
Wer ist für die Treppenhausreinigung zuständig?
Für die Treppenhausreinigung gibt es keine gesetzliche Putzpflicht für Mieter. Das BGB enthält keine Vorschrift zur Treppenhausreinigung. Ob Du putzen musst, ergibt sich allein aus Deinem Mietvertrag oder aus einer Hausordnung, die wirksam zum Vertragsbestandteil gemacht wurde. Fehlt eine solche Regel, organisiert der Vermieter die Reinigung der Gemeinschaftsflächen, meist über einen Dienstleister oder Hauswart.
Anders ist es in der eigenen Wohnung. Deren Reinigung, auch der Fensteraußenflächen, ist Sache des Mieters, sofern nichts anderes vereinbart ist. Der Vermieter schuldet keine Erhaltung der Mietsache in gereinigtem Zustand (BGH, Beschluss vom 21.08.2018, VIII ZR 188/16).
Wie genau muss die Kehrwoche erledigt werden?
Umfang und Turnus bestimmt die vertragliche Regel, etwa „wöchentlich im Wechsel Treppe und Flur der eigenen Etage“. Gesetzliche Vorgaben zur Häufigkeit der Treppenhausreinigung gibt es nicht. Fehlt eine genaue Angabe zur Treppenhausreinigung, wird die Klausel ausgelegt. Eine Pflicht, persönlich zu putzen, folgt aus dem Gesetz nicht; ob Tausch oder Vertretung zulässig ist, regelt die Hausordnung.
Gegenstände im Treppenhaus erschweren die Reinigung und berühren zugleich den Brandschutz. Was dort stehen darf, erklärt Fahrradabstellen im Treppenhaus.
Wann darf der Vermieter die Treppenhausreinigung umlegen?
Die Kosten der Gebäudereinigung, zu der die Treppenhausreinigung zählt, sind Betriebskosten. Erfasst ist die Säuberung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzugs (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Umlegen darf der Vermieter sie nur, wenn der Vertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Dabei muss er wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), siehe Wirtschaftlichkeitsgebot. Ohne abweichende Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Reinigt eigenes Personal des Vermieters, darf er die Kosten ansetzen, die ein Drittunternehmen verlangen würde, aber ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Der BGH hat das für Hausmeister- und Gartenarbeiten bestätigt und eine Abrechnung auf Basis eines detaillierten Leistungsverzeichnisses genügen lassen (BGH, Urteil vom 14.11.2012, VIII ZR 41/12). Erledigt der Hauswart die Reinigung, dürfen die Kosten nicht doppelt erscheinen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
Was passiert, wenn jemand seine Putzpflicht nicht erfüllt?
Hat ein Mieter die Treppenhausreinigung vertraglich übernommen und erledigt sie nicht, verletzt er seinen Mietvertrag. Der Vermieter kann Erfüllung verlangen und eine Abmahnung aussprechen. Nach erfolgloser Fristsetzung kommt Schadensersatz in Betracht, etwa für eine beauftragte Reinigungsfirma (§§ 280, 281 BGB). Ob hartnäckige Verstöße eine Kündigung tragen, hängt vom Einzelfall ab (§ 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Wird umgekehrt eine bezahlte Firma tätig, lohnt der Blick in die Nebenkostenabrechnung. Einwendungen musst Du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
Das Wichtigste in Kürze
- Mieter müssen das Treppenhaus nur reinigen, wenn Mietvertrag oder einbezogene Hausordnung das festlegen.
- Kosten der Gebäudereinigung sind umlagefähige Betriebskosten (§ 2 Nr. 9 BetrKV), aber nur bei vertraglicher Vereinbarung (§ 556 Abs. 1 BGB).
- Ohne andere Vereinbarung werden die Kosten nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB).
- Eigenleistungen des Vermieters dürfen mit fiktiven Drittkosten ohne Umsatzsteuer angesetzt werden (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV; BGH VIII ZR 41/12).
- Einwendungen gegen die Abrechnung sind binnen zwölf Monaten nach Zugang mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
Häufige Fragen (11)
Muss ich als Mieter die Treppenhausreinigung übernehmen?
Nur wenn Du Dich vertraglich dazu verpflichtet hast. Steht im Mietvertrag nichts und ist auch keine Hausordnung mit Putzplan wirksam einbezogen, bleibt die Reinigung der gemeinsamen Flächen Aufgabe des Vermieters. Ein Aushang im Hausflur genügt dafür nicht ohne Weiteres, denn er ändert den Vertrag nicht einseitig. Prüfe deshalb, ob die Hausordnung bei Vertragsschluss Bestandteil des Mietvertrags geworden ist.
Wie oft muss der Mieter die Treppenhausreinigung erledigen?
Die Treppenhausreinigung ist so oft fällig, wie Mietvertrag oder Hausordnung es bestimmen. Ein Gesetz schreibt keinen Rhythmus vor. Eine Hausordnung kann zum Beispiel einen wöchentlichen Wechsel zwischen den Parteien vorsehen. Fehlt eine Angabe, ist die Klausel nach ihrem Sinn auszulegen: Das Treppenhaus soll in einem ordentlichen Zustand bleiben. Bei Streit über den Turnus hilft eine schriftliche Klärung mit der Hausverwaltung.
Wie wird die Treppenhausreinigung auf Mieter umgelegt?
Über die Betriebskostenabrechnung, wenn der Mietvertrag die Umlage der Gebäudereinigung vorsieht. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht dafür aus. Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Die Gesamtkosten des Hauses werden also im Verhältnis Deiner Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche auf Dich umgerechnet. Den Betrag findest Du in der Position Gebäudereinigung oder Hausreinigung.
Muss ich als Erdgeschossmieter für die Treppenhausreinigung zahlen?
In der Regel ja. Das Gesetz befreit Erdgeschossmieter nicht, verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel oder nach Wohnfläche. Zum Vergleich: Für Aufzugskosten hat der BGH die formularvertragliche Beteiligung eines Erdgeschossmieters gebilligt (Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Anders entschied er, als der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil lag und die Wohnung gar nicht erreichte (Urteil vom 08.04.2009, VIII ZR 128/08).
Darf der Vermieter statt der Mieter eine Reinigungsfirma beauftragen?
Das hängt vom Mietvertrag ab. Sind die Mieter zur Reinigung verpflichtet, schulden sie die Leistung selbst. Die Kosten einer Firma kann der Vermieter nur umlegen, wenn die Gebäudereinigung als Betriebskostenart vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Ob er eine übertragene Putzpflicht einseitig zurücknehmen und durch eine kostenpflichtige Firma ersetzen darf, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Maßgeblich ist die konkrete Vertragsgestaltung.
Was kann ich tun, wenn Nachbarn ihre Kehrwoche nicht machen?
Zwischen Mietern besteht kein Vertrag, Du kannst Nachbarn also nicht selbst zur Treppenhausreinigung zwingen. Ansprechpartner ist der Vermieter, der die Einhaltung der Hausordnung durchsetzen kann und muss. Schildere ihm die Lage schriftlich mit Datum, Fotos und betroffenen Bereichen. Er kann den säumigen Mieter abmahnen und nach Fristsetzung eine Firma auf dessen Kosten beauftragen. Eine Kürzung Deiner Miete ist damit nicht automatisch verbunden.
Darf der Vermieter mir eine Reinigungsfirma berechnen, wenn ich nicht putze?
Ja, unter Voraussetzungen. Wer eine übernommene Reinigungspflicht nicht erfüllt, verletzt den Mietvertrag. Setzt der Vermieter Dir erfolglos eine angemessene Frist, kann er Schadensersatz statt der Leistung verlangen, etwa die Kosten einer beauftragten Firma (§§ 280, 281 BGB). Ohne Fristsetzung ist das nur in Ausnahmefällen möglich. Die Kosten müssen angemessen sein und sich auf Deinen Anteil der Reinigung beschränken.
Gehört die Reinigung der Treppenhausfenster zu den Betriebskosten?
Sie kann dazugehören. § 2 Nr. 9 BetrKV erfasst die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile und nennt Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und den Fahrkorb des Aufzugs als Beispiele. Die Aufzählung beginnt mit dem Wort „wie“, sie ist also nicht abschließend. Fenster im Treppenhaus sind Teil der gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Voraussetzung bleibt eine vereinbarte Umlage der Gebäudereinigung.
Muss der Vermieter die Fenster meiner Wohnung putzen?
Nein, wenn nichts anderes vereinbart ist. Der BGH hat 2018 klargestellt, dass die Reinigung der Wohnung einschließlich der Fensteraußenflächen, auch fest verglaster Teile, grundsätzlich dem Mieter obliegt (Beschluss vom 21.08.2018, VIII ZR 188/16). Reinigung gehört nicht zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Kannst Du die Flächen nicht selbst erreichen, kannst Du eine Fachfirma beauftragen, trägst dann aber die Kosten.
Darf der Vermieter Reinigung durch eigenes Personal abrechnen?
Ja. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, den ein Dritter für eine gleichwertige Leistung verlangen würde, ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Der BGH hat das für Hausmeister- und Gartenarbeiten anerkannt (Urteil vom 14.11.2012, VIII ZR 41/12). Wird die Reinigung schon über den Hauswart abgerechnet, darf sie nicht zusätzlich als Gebäudereinigung erscheinen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
Kann ich die Rechnungen der Reinigungsfirma einsehen?
Ja. Als Mieter darfst Du die Belege zur Betriebskostenabrechnung einsehen, um die Abrechnung zu prüfen. Der BGH hat entschieden, dass dazu auch die Zahlungsbelege gehören, nicht nur Rechnungen (Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19). Bitte den Vermieter schriftlich um einen Termin oder um Kopien. Solange er die Einsicht verweigert, musst Du eine Nachforderung in der Regel nicht begleichen.
Quellen
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