Garagenmietvertrag
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Ein Garagenmietvertrag ist ein Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz. Wird die Garage unabhängig von einer Wohnung vermietet, gelten die allgemeinen Mietregeln des BGB ohne den besonderen Wohnraumschutz. Bei monatlicher Miete kann jede Seite nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Inhalt 4 Abschnitte
Welche Regeln gelten für einen Garagenmietvertrag?
Für den Garagenmietvertrag gelten die allgemeinen Vorschriften ab § 535 BGB. Eine Garage ist ein Raum, aber kein Wohnraum. § 578 Abs. 2 BGB erklärt deshalb nur ausgewählte Vorschriften für anwendbar, etwa „Kauf bricht nicht Miete“. Die Schutzvorschriften für Wohnraum (§ 549 BGB) gelten für eine selbständige Garage nicht. Es gibt also keine Mietpreisbremse, keine Kappungsgrenze und keinen Kündigungsschutz nach § 573 BGB.
Die Miete im Garagenmietvertrag ist frei verhandelbar. Eine Erhöhung braucht eine Vereinbarung; sonst bleibt dem Vermieter die Kündigung mit einem neuen Angebot. Seit dem 01.01.2025 genügt die Textform: Ein Vertrag über mehr als ein Jahr, der nicht in Textform geschlossen wird, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 578 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 2 BGB); vorher war die Schriftform nötig. Für Verträge von vor 2025 gilt das seit dem 02.01.2026, bei einer Vertragsänderung ab 2025 schon ab der Änderung (Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB). Zum Vergleich mit Wohnraum siehe Mietvertrag und Schriftform des Mietvertrags.
Gehören Wohnung und Garagenmietvertrag rechtlich zusammen?
Das entscheidet beim Garagenmietvertrag über den Schutz. Bilden Wohnung und Garage ein einheitliches Mietverhältnis, kann der Vermieter die Garage nicht allein kündigen. So der BGH am 12.10.2011 (VIII ZR 251/10). Bei einem schriftlichen Wohnungsvertrag und einem gesonderten Garagenvertrag spricht aber eine Vermutung für zwei selbständige Verträge. Widerlegt ist sie im Regelfall, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
Im entschiedenen Fall lag die Garage 150 Meter entfernt in einem anderen Haus und war mündlich gesondert vermietet. Die Mieterin musste sie räumen. Bei einem einheitlichen Vertrag erfasst dagegen der Schutz bei der Kündigung durch den Vermieter auch die Garage. Bei einem Verkauf tritt der Erwerber nach § 566 BGB in beide Verträge ein, siehe Kauf bricht nicht Miete.
Welche Fristen gelten für die Kündigung eines Garagenmietvertrags?
Für Räume, die keine Geschäftsräume sind, regelt § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB die Frist: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn die Miete monatlich bemessen ist. Geht die Kündigung Anfang März zu, endet der Vertrag Ende Mai. Ist die Garage als Geschäftsraum gemietet, gilt Abs. 2: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.
Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz für die Kündigung eines Garagenmietvertrags über eine selbständige Garage nicht vor, die Schriftform des § 568 BGB gilt nur für Wohnraum. Der Vertrag kann aber eine Form verlangen. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund nach § 543 BGB ist bei jedem Mietverhältnis möglich, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug.
Was gilt für Kaution und Wallbox?
Die Grenze von drei Monatsmieten für die Mietkaution steht in § 551 BGB und gilt nur für Wohnraum. Beim Garagenmietvertrag über eine selbständige Garage ist die Höhe Verhandlungssache. Nebenkosten schuldest Du nur, wenn der Vertrag sie vorsieht.
Für Elektroautos gibt es einen Anspruch: § 554 BGB gilt über § 578 BGB auch für Garagen und Stellplätze. Du kannst verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen für das Laden erlaubt, es sei denn, sie sind ihm auch unter Würdigung Deiner Interessen nicht zuzumuten. Einzelheiten unter Wallbox für Mieter.
Das Wichtigste in Kürze
- Für eine eigenständig vermietete Garage gelten weder Mietpreisbremse noch Kappungsgrenze noch der Kündigungsschutz des § 573 BGB.
- Bei monatlicher Miete endet der Vertrag nach Kündigung bis zum dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB).
- Liegen Wohnung und Garage auf demselben Grundstück, spricht im Regelfall viel für einen einheitlichen Vertrag ohne Teilkündigung (BGH, VIII ZR 251/10).
- Verträge über mehr als ein Jahr ohne Textform gelten als unbefristet (§ 578 in Verbindung mit § 550 BGB; seit 01.01.2025, für Altverträge seit 02.01.2026).
Häufige Fragen (10)
Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einem Garagenmietvertrag?
Bei monatlicher Miete knapp drei Monate. Nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Geht sie im Januar rechtzeitig zu, endet der Vertrag Ende März. Ist die Garage Teil eines einheitlichen Wohnungsmietvertrags, gelten dagegen die Fristen für Wohnraum.
Muss ein Garagenmietvertrag schriftlich sein?
Nein, ein Garagenmietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Für Verträge über mehr als ein Jahr verlangt § 578 BGB in Verbindung mit § 550 BGB seit dem 01.01.2025 die Textform, für ältere Verträge seit dem 02.01.2026. Fehlt sie, gilt der Garagenmietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung kündbar. Eine E-Mail mit allen wesentlichen Vereinbarungen genügt dafür. Zum Beweis ist ein schriftlicher Vertrag trotzdem sinnvoll.
Kann der Vermieter die Garage ohne Grund kündigen?
Bei einer selbständig vermieteten Garage ja. Der Kündigungsschutz nach § 573 BGB, der ein berechtigtes Interesse verlangt, gilt nur für Wohnraum. Der Vermieter muss nur die Frist des § 580a BGB einhalten. Gehört die Garage dagegen zu einem einheitlichen Wohnungsmietvertrag, kann er sie nicht allein kündigen, und für den ganzen Vertrag braucht er einen gesetzlichen Grund.
Darf der Vermieter die Miete im Garagenmietvertrag beliebig erhöhen?
Einseitig nicht. Eine Erhöhung braucht eine Vereinbarung, etwa eine Staffel oder Indexklausel im Vertrag, oder Deine Zustimmung. Die Regeln der §§ 558 ff. BGB zur Vergleichsmiete gelten für eine selbständige Garage nicht. Der Vermieter kann aber fristgerecht kündigen und einen neuen Vertrag zu höherer Miete anbieten. Das ist rechtlich zulässig.
Kann man Wohnung und Garage getrennt kündigen?
Bei zwei selbständigen Verträgen ja, bei einem einheitlichen Vertrag nein. Der BGH vermutet bei einem schriftlichen Wohnungsvertrag und einem gesonderten Garagenvertrag zunächst zwei selbständige Verträge (VIII ZR 251/10). Liegen beide auf demselben Grundstück, ist im Regelfall aber von einer Einheit auszugehen. Dann ist eine Teilkündigung nur der Garage unzulässig.
Gilt die Mietpreisbremse für Garagen?
Für eine eigenständig vermietete Garage nicht. Die Mietpreisbremse der §§ 556d ff. BGB gilt nur für Wohnraum, für Garagen und Stellplätze fehlt eine Verweisung in § 578 BGB. Anders kann es sein, wenn der Stellplatz Teil eines einheitlichen Wohnungsmietvertrags ist. In Hamburg gilt die Mietpreisbremse für Wohnraum bis 31.12.2029.
Ist eine Kaution für eine Garage erlaubt?
Ja. Die Obergrenze von drei Monatsmieten und die Pflicht zur getrennten Anlage aus § 551 BGB gelten nur für Wohnraum. Für eine selbständige Garage legt der Vertrag Höhe und Anlage fest. Am Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution abrechnen und zurückzahlen, soweit er keine berechtigten Ansprüche mehr hat.
Darf ich in der Garage eine Wallbox installieren?
Du darfst die Erlaubnis verlangen. § 554 Abs. 1 BGB gibt Mietern einen Anspruch auf bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, und § 578 BGB erstreckt das auf Garagen und Stellplätze. Ausgeschlossen ist der Anspruch, wenn die Veränderung dem Vermieter nicht zuzumuten ist. Für den Rückbau kannst Du Dich nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB zu einer besonderen Sicherheit verpflichten.
Was passiert beim Verkauf des Hauses mit meinem Garagenmietvertrag?
Der Garagenmietvertrag läuft weiter. Nach § 566 BGB, der über § 578 BGB auch für Garagen gilt, tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein. Kündigen kann der neue Eigentümer nur wie der alte, also bei einer selbständigen Garage mit der Frist des § 580a BGB. Bei einem einheitlichen Vertrag mit der Wohnung gilt der Wohnraumschutz auch für ihn.
Kann ein Garagenmietvertrag fristlos gekündigt werden?
Ja, aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Ein Beispiel ist erheblicher Zahlungsverzug, etwa wenn Du an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand bist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Umgekehrt kannst Du fristlos kündigen, wenn Dir der Gebrauch der Garage nicht gewährt wird.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
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