Mietrecht im BGB

Das Mietrecht steht in den §§ 535 bis 580a BGB. Die §§ 535 bis 548a gelten für alle Mietverhältnisse, die §§ 549 bis 577a speziell für Wohnraum, die §§ 578 bis 580a für Grundstücke, Gewerberäume und digitale Produkte. Ergänzend gelten Verordnungen wie die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung sowie für Räumungen die Zivilprozessordnung.

§ 535 BGB beschreibt die Hauptpflichten. Der Vermieter muss Dir den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren, sie in vertragsgemäßem Zustand überlassen und in diesem Zustand erhalten. Er trägt die auf der Sache ruhenden Lasten. Du schuldest die vereinbarte Miete. Aus der Erhaltungspflicht folgen Reparaturansprüche, soweit der Vertrag sie nicht wirksam auf Dich verlagert.

Das Mietrecht im BGB ist für Wohnraum in weiten Teilen zwingend. Viele Vorschriften enthalten den Satz, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist, so § 536 Abs. 4 zur Minderung, § 551 Abs. 4 zur Kaution und § 573c Abs. 4 zu den Kündigungsfristen. Vereinbarungen zu Deinen Gunsten bleiben wirksam. Im Gewerbemietrecht gibt es deutlich mehr Gestaltungsfreiheit.

Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, solange ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. Unerhebliche Mängel zählen nicht. Für drei Monate bleibt eine Beeinträchtigung durch eine energetische Modernisierung außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB). Den Mangel musst Du nach § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Unterbleibt das, entfällt die Minderung, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte.

Drei Monate, genauer: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Frist gilt unabhängig von der Wohndauer. Eine längere Frist im Formularvertrag ist zu Deinem Nachteil unwirksam. Bei befristeten Verträgen und Kündigungsverzichten gelten Besonderheiten, die vom Vertrag abhängen.

Bei Wohnraum grundsätzlich nicht. Nach § 573 Abs. 1 BGB braucht er für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, etwa erhebliche Pflichtverletzungen, Eigenbedarf oder eine Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Eine Kündigung zur Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Ausnahmen gelten für die erleichterte Kündigung in einem vom Vermieter bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB).

Höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Du darfst eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Zinsen stehen Dir zu. Eine höhere Kaution ist insoweit unwirksam.

Nur teilweise. Für Räume, die keine Wohnräume sind, verweist § 578 Abs. 2 BGB auf ausgewählte Vorschriften. Kündigungsschutz, Mietpreisbremse und Mieterhöhungsregeln des Wohnraummietrechts gelten nicht. Ein Gewerbemietvertrag über mehr als ein Jahr muss nach § 578 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB in Textform geschlossen werden, sonst gilt er für unbestimmte Zeit.

Ein Wohnraummietvertrag kann formfrei geschlossen werden, auch mündlich. Wird er für länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Gekündigt werden kann dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung. Die Kündigung selbst braucht immer die Schriftform.

Das Mietrecht selbst ist Bundesrecht im BGB und gilt in Hamburg wie überall. Hamburg bestimmt aber per Landesverordnung, wo Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten, und stellt den Hamburger Mietenspiegel auf. Für Streitigkeiten über Wohnraum ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG, § 29a ZPO).