Kauf bricht nicht Miete

Der Grundsatz besagt, dass ein Verkauf der Wohnung den Mietvertrag nicht beendet. Der Käufer übernimmt ihn so, wie er ist. Gesetzlich steht das in § 566 Abs. 1 BGB, der von „Veräußerung“ spricht und damit auch Schenkungen oder einen Tausch erfasst. Für Dich ändert sich zunächst nur der Vertragspartner. Miete, Kündigungsfristen und Nebenabreden gelten unverändert weiter.

In § 566 BGB. Die Vorschrift gilt unmittelbar für Wohnraum und über § 578 Abs. 1 und 2 BGB entsprechend für Grundstücke und Gewerberäume. Ergänzt wird sie durch § 566a BGB zur Kaution, §§ 566b bis 566e BGB zu Mietzahlungen und Mitteilungen sowie § 567a BGB für den Verkauf vor dem Einzug. Für die Zwangsversteigerung verweist § 57 ZVG auf diese Regeln.

Nein. Der Erwerber tritt nach § 566 Abs. 1 BGB automatisch in Deinen bestehenden Vertrag ein. Ein neuer Vertrag ist rechtlich nicht nötig. Unterschreibst Du trotzdem einen, kann er schlechtere Bedingungen enthalten als der alte, etwa eine höhere Miete oder einen Kündigungsverzicht. Ein Angebot des Käufers kannst Du deshalb ablehnen, ohne dass Dir daraus Nachteile entstehen.

Ja, aber nicht wegen des Kaufs, sondern nur bei einem berechtigten Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Er muss die Kündigungsfrist einhalten. Wurde die Wohnung nach Deinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, darf er sich nach § 577a Abs. 1 BGB erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen. In Gebieten mit Landesverordnung kann die Sperrfrist bis zu zehn Jahre betragen.

Bis zum Eigentumsübergang an den bisherigen Vermieter, danach an den Erwerber. Zahlungen an den Alten wirken nach § 566c BGB gegenüber dem Neuen für den Monat, in dem Du vom Übergang erfährst, bei Kenntnis nach dem 15. auch für den Folgemonat. Hast Du Zweifel, frag beim bisherigen Vermieter nach. Hat er Dir den Übergang mitgeteilt, muss er sich daran festhalten lassen (§ 566e BGB).

Ja. § 578 Abs. 1 und 2 BGB erklärt die §§ 566 bis 567b BGB für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind, für entsprechend anwendbar. Auch Gewerbemieter behalten also ihren Vertrag, wenn das Gebäude verkauft wird. Bei Gewerbemietverträgen fehlt allerdings der besondere Kündigungsschutz der §§ 573 ff. BGB, sodass der Erwerber unter Umständen leichter ordentlich kündigen kann.

Der Erwerber übernimmt nach § 566a Satz 1 BGB die Pflichten aus der Kautionsabrede, auch wenn er die Kaution vom Verkäufer nicht erhalten hat. Kannst Du sie beim Auszug vom Erwerber nicht erlangen, haftet nach Satz 2 der frühere Vermieter weiter. Eine schon gezahlte Kaution musst Du dem neuen Vermieter in der Regel nicht noch einmal zahlen (BGH, 07.12.2011, VIII ZR 206/10).

Grundsätzlich ja. § 57 ZVG verweist auf §§ 566, 566a und weitere Regeln des BGB. Der Ersteher tritt also in Deinen Mietvertrag ein. Anders als ein Käufer hat er aber nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht. Er kann unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, allerdings nur zum ersten Termin, zu dem die Kündigung zulässig ist. Ob er weitere Voraussetzungen erfüllen muss, hängt von der Art des Mietverhältnisses ab.

Nur mit Ermächtigung des Verkäufers. Vermieter wird der Käufer erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch (§ 566 Abs. 1 BGB). Der Verkäufer kann ihn aber schon vorher ermächtigen, im eigenen Namen eine Mieterhöhung nach § 558a BGB zu verlangen. Offengelegt werden muss die Ermächtigung nicht (BGH, 19.03.2014, VIII ZR 203/13). Die Grenzen des § 558 BGB gelten trotzdem.

Eine ausdrückliche Pflicht zur Vorabinformation enthält § 566 BGB nicht. Teilt der Vermieter den Eigentumsübergang aber mit, hat das Folgen: Er muss die Mitteilung gegen sich gelten lassen (§ 566e BGB), und seine Bürgenhaftung nach § 566 Abs. 2 BGB endet, wenn Du nicht zum ersten zulässigen Termin kündigst. Wird eine Wohnung nach Umwandlung erstmals verkauft, kann Dir zudem ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehen.