Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Nachhaltig heißt, dass die Störung nicht nur eine Bagatelle ist, sondern das Zusammenleben im Haus spürbar und andauernd belastet. Eine feste Zahl von Vorfällen nennt das Gesetz nicht. § 569 Abs. 2 BGB verlangt eine Abwägung aller Umstände, ausdrücklich auch des Verschuldens. Der Bundesgerichtshof spricht von einer schwerwiegenden Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (VIII ZR 186/14). Gewicht, Häufigkeit und Dauer der Vorfälle entscheiden.

Das ist möglich, wenn der Lärm den Hausfrieden nachhaltig stört und eine Abmahnung nichts geändert hat. Im Fall VIII ZR 134/20 ging es um Schreien, Poltern, Möbelrücken und Trompetenspiel über Monate; der Bundesgerichtshof verlangte, die benannten Nachbarn als Zeugen zu hören. Normale Wohngeräusche wie Duschen am Abend oder gelegentliche Gespräche reichen nicht. Entscheidend sind Intensität, Uhrzeit und Wiederholung.

Weitgehend ja. Geräusche aus altersgerechtem kindlichem Verhalten sind nach dem Bundesgerichtshof hinzunehmen, auch wenn dabei übliche Lärmwerte überschritten werden. Die erhöhte Toleranz hat aber Grenzen (BGH VIII ZR 134/20, Rn. 43). Lässt sich der Lärm mit normalem Spielen nicht mehr erklären, etwa bei nächtlichem Toben über Stunden, kann er wieder relevant werden. Eltern sollten dann zumindest erkennbar auf Rücksicht hinwirken.

Das Gesetz verlangt eine erfolglose Abmahnung oder eine erfolglos verstrichene Abhilfefrist (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine zweite oder dritte Abmahnung schreibt es nicht vor. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten konkret bezeichnen und deutlich machen, dass bei Wiederholung Konsequenzen drohen. Ohne Abmahnung geht es nur in den Ausnahmefällen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB, etwa bei offensichtlicher Aussichtslosigkeit.

Eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens belegt man am besten mit einem Lärmprotokoll und Zeugen. Das Protokoll sollte über einen längeren Zeitraum Datum, Uhrzeit, Dauer und Art der Störung festhalten. Der Bundesgerichtshof hat ein solches Protokoll zusammen mit benannten Nachbarn als ausreichend konkret anerkannt (VIII ZR 134/20, Rn. 36). Aufnahmen können ergänzen, sollten aber keine fremden Gespräche erfassen. Polizeieinsätze wegen Ruhestörung lassen sich über Akteneinsicht belegen.

Ja, § 569 Abs. 2 BGB gilt für beide Vertragsparteien. Stört der Vermieter selbst den Hausfrieden nachhaltig, etwa durch Beleidigungen oder Schikane, kann der Mieter fristlos kündigen, in der Regel nach vorheriger Abmahnung. Gehen die Störungen von anderen Mietern aus, ist der Vermieter gefordert. Dann kommen Abhilfeverlangen und eine Mietminderung nach § 536 BGB in Betracht, wenn die Störung die Wohnung mangelhaft macht.

Nein. Eine bloße Zerrüttung des Vertrauens genügt für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht, wenn nicht feststeht, dass die andere Seite sie zumindest auch durch pflichtwidriges Verhalten verursacht hat (BGH VIII ZR 211/22). Im Fall stritten Vermieter und Mieter im selben Haus seit Jahren; die Kündigung der Vermieter scheiterte. Wer kündigen will, muss konkrete Pflichtverletzungen benennen.

Er kann es sein. Das Rauchen in der eigenen Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Der Mieter muss aber einfache, zumutbare Maßnahmen ergreifen, etwa über die Fenster lüften. Erreicht die Geruchsbelästigung im Treppenhaus ein unerträgliches oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß, kommt eine Störung des Hausfriedens in Betracht (BGH VIII ZR 186/14, Rn. 16). Im Fall hob der Bundesgerichtshof das Räumungsurteil wegen fehlerhafter Beweiswürdigung auf.

Die gesetzliche Frist des § 573c Abs. 1 BGB. Kündigt der Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung verlängert sich die Frist für den Vermieter um jeweils drei Monate. Für die ordentliche Kündigung braucht er eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Nur eingeschränkt. Der Widerspruch nach § 574 BGB richtet sich gegen ordentliche Kündigungen und ist ausgeschlossen, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ist die Hausfriedensstörung nicht schwer genug für eine fristlose Kündigung, kann eine Härte wie Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum aber berücksichtigt werden. Im Räumungsprozess bleibt außerdem die Räumungsfrist nach § 721 ZPO.