Anpassung der Vorauszahlungen

Nicht ohne Grundlage. § 560 Abs. 4 BGB erlaubt die Erhöhung nur, wenn Vorauszahlungen vereinbart sind, eine Abrechnung vorliegt und die Erklärung in Textform erfolgt. Außerdem muss die neue Höhe angemessen sein, sich also an den voraussichtlich tatsächlichen Kosten orientieren. Eine Erhöhung mitten im Jahr ohne neue Abrechnung deckt die Vorschrift nicht.

Ja. § 560 Abs. 4 BGB gibt das Anpassungsrecht ausdrücklich jeder Vertragspartei. Weist die Abrechnung ein deutliches Guthaben aus, kannst Du die Vorauszahlung durch eine Erklärung in Textform auf ein Zwölftel der abgerechneten Kosten herabsetzen. Sind höhere Kosten im laufenden Jahr konkret absehbar, etwa ein bekannter Preisanstieg, kann der Vermieter das nach der Rechtsprechung einwenden.

Für die Anpassung der Vorauszahlungen verlangt § 560 Abs. 4 BGB keine besondere Begründung, anders als Absatz 1 für die Pauschale. Ausgangspunkt ist die Abrechnung selbst. Stützt der Vermieter einen höheren Betrag als ein Zwölftel der Abrechnung auf künftige Umstände, muss er diese aber konkret benennen können. Allgemeine Hinweise auf steigende Preise reichen nach BGH VIII ZR 294/10 für einen pauschalen Aufschlag nicht.

Eine ausdrückliche Frist enthält § 560 Abs. 4 BGB nicht. Die Anpassung knüpft aber an die jeweils letzte vorliegende Abrechnung an. Der BGH stellt auf die Abrechnung ab, die bereits erstellt ist, nicht auf eine, die noch kommen müsste. Liegt eine neuere Abrechnung vor, ist die Angemessenheit an ihr zu messen. Die Abrechnung selbst unterliegt der Zwölf-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB.

Nach § 560 Abs. 4 BGB nicht. Die Vorschrift erlaubt eine Anpassung der künftigen Vorauszahlungen, eine Rückwirkung regelt sie anders als Absatz 2 für Pauschalen nicht. Für vergangene Zeiträume rechnet der Vermieter über die Jahresabrechnung ab. Eine Klausel, die rückwirkende Erhöhungen zum Nachteil des Mieters erlaubt, wäre nach § 560 Abs. 6 BGB unwirksam.

Ja, wenn sie die Textform des § 126b BGB wahrt. Nötig ist eine lesbare Erklärung, in der die erklärende Person genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger. Eine E-Mail erfüllt das in der Regel, ebenso ein Brief ohne eigenhändige Unterschrift. Eine mündliche Ankündigung oder ein Aushang im Treppenhaus genügt nicht, weil sie Dich nicht in Textform persönlich erreichen.

Dann darf der Vermieter nur insoweit erhöhen, wie die korrigierte Abrechnung es trägt. Der BGH verlangt seit 2012 eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung (VIII ZR 246/11). Formell unwirksam abgerechnete Positionen bleiben ganz außen vor; inhaltliche Fehler zu Deinen Lasten sind herauszurechnen. Bleibt danach die bisherige Vorauszahlung angemessen, ist eine Erhöhung unwirksam.

Nur eingeschränkt. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB darf er wegen eines Rückstands aus einer Erhöhung nach den §§ 558 bis 560 BGB erst zwei Monate nach Deiner rechtskräftigen Verurteilung zur Zahlung kündigen. Das gilt nicht, wenn die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. War die Erhöhung unwirksam, fehlt es ohnehin an einem Rückstand.

Üblicher Ausgangspunkt ist ein Zwölftel der Kosten, die in der letzten Abrechnung auf Dich entfallen. Bei 1.980 Euro Jahreskosten sind das 165 Euro im Monat. Nach BGH VIII ZR 294/10 dürfen konkrete Veränderungen berücksichtigt werden, etwa eine geänderte Personenzahl. Ein abstrakter Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf die abgerechneten Kosten ist dagegen nicht angemessen.

Ja, Heiz- und Warmwasserkosten sind Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB und der Betriebskostenverordnung. Sind dafür Vorauszahlungen vereinbart, gilt für ihre Anpassung § 560 Abs. 4 BGB. Im Fall VIII ZR 294/10 ging es gerade um eine Erhöhung der Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten. Konkret absehbare Energiepreiserhöhungen können bei der Prognose eine Rolle spielen.

Eine Klausel, die vom Gesetz zum Nachteil des Mieters abweicht, ist nach § 560 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine automatische jährliche Erhöhung unabhängig von Abrechnung und Kostenentwicklung wäre damit nicht vereinbar. Bei der Vereinbarung der Vorauszahlungen gilt zudem § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB: Sie dürfen nur in angemessener Höhe festgelegt werden.