Wärmecontracting

Die Kosten darf er nur unter Bedingungen auf Dich abwälzen. § 556c Abs. 1 BGB verlangt, dass Du bisher schon Heizkosten als Betriebskosten getragen hast, die Effizienz steigt und die Wärmelieferung nicht teurer ist als die alte Eigenversorgung. Außerdem braucht es eine Umstellungsankündigung drei Monate vorher in Textform. Abweichende Vereinbarungen zu Deinem Nachteil sind nach § 556c Abs. 4 BGB unwirksam.

Umlegbar sind nach § 2 Nr. 4 Buchst. c BetrKV das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten der zugehörigen Hausanlage, soweit Euer Mietvertrag die Umlage vorsieht oder § 556c BGB erfüllt ist. Im Entgelt können auch kalkulatorische Kosten des Lieferanten stecken. Genau deshalb verlangt § 556c BGB den Kostenvergleich: Unterm Strich darf die Lieferung bei Umstellung im laufenden Mietverhältnis nicht teurer sein als die bisherige Versorgung.

Der wichtigste Punkt beim Wärmecontracting sind die Kosten. Im Lieferpreis können neben der Energie weitere Kostenbestandteile stecken, und Preisänderungsklauseln können ihn später erhöhen. Bei einer Umstellung im laufenden Mietverhältnis schützt Dich die Kostenneutralität nach § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB für den Vergleich zum Umstellungszeitpunkt. Prüfe die Preisänderungsklauseln, denn die Ankündigung muss sie nach § 11 Abs. 2 Nr. 5 WärmeLV nennen.

§ 11 Abs. 2 WärmeLV nennt fünf Punkte: die Art der künftigen Wärmelieferung, die voraussichtliche Effizienzverbesserung oder verbesserte Betriebsführung, den Kostenvergleich samt Annahmen und Berechnungen, den geplanten Umstellungszeitpunkt sowie die Preise und Preisänderungsklauseln des Liefervertrags. Die Ankündigung muss Dir spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform zugehen, eine E-Mail genügt also. Fehlt etwas, hat das Folgen für Deine Einwendungsfrist.

Liegen die Voraussetzungen des § 556c BGB vor, brauchst Du nicht zuzustimmen; das Gesetz ordnet die Kostentragung selbst an. Fehlt eine Voraussetzung, etwa weil Du bisher selbst geheizt hast, braucht der Vermieter für die Umlage eine Vereinbarung mit Dir. Die kann nach BGH VIII ZR 46/25 auch stillschweigend entstehen, wenn Du nach einer klaren Ankündigung die neuen Vorauszahlungen zahlst. Widersprich deshalb schriftlich, wenn Du nicht einverstanden bist.

Die HeizkostenV gilt nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 ausdrücklich für die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser. Die Kosten müssen also auch beim Contracting zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden (§ 7 Abs. 3). Rechnet der Lieferant direkt mit den Mietern nach Anteilen am Gesamtverbrauch ab, treffen ihn die Pflichten des Gebäudeeigentümers (§ 1 Abs. 3 HeizkostenV).

Auch Fernwärme ist eine Wärmelieferung im Sinne des § 556c BGB, wenn sie aus einem Wärmenetz kommt. Stellt der Vermieter seine eigene Heizung auf Fernwärme um, gelten deshalb dieselben Voraussetzungen: verbesserte Effizienz, Kostenneutralität und Ankündigung drei Monate vorher. Bei älteren Verträgen kann sich die Umlage schon aus dem Vertrag ergeben, wenn er auf eine Betriebskostenliste verweist, die Fernwärme bereits enthielt (BGH VIII ZR 202/06).

Normalerweise hast Du zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Beim Wärmecontracting gibt es eine Besonderheit: Hat der Vermieter die Umstellung nicht ordnungsgemäß angekündigt, beginnt die Frist für Einwände gegen die Wärmelieferkosten erst, wenn Du eine Mitteilung erhältst, die § 11 Abs. 1 und 2 WärmeLV entspricht. Das kann Dir mehr Zeit verschaffen.

Nach §§ 8 bis 10 WärmeLV wird der durchschnittliche Endenergieverbrauch der letzten drei abgerechneten Zeiträume ermittelt und mit den Brennstoffpreisen des letzten Zeitraums bewertet; dazu kommen die übrigen Heizbetriebskosten. Für die Wärmelieferung wird aus dem Verbrauch über den Jahresnutzungsgrad die gelieferte Wärmemenge errechnet und mit dem aktuellen Lieferpreis bewertet. Übersteigt das Ergebnis die bisherigen Kosten, fehlt dem Wärmecontracting die Kostenneutralität.

Nein. Nach BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 46/25, setzt § 556c BGB voraus, dass Du bisher Heiz- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten an den Vermieter gezahlt hast. Hast Du mit eigenen Einzelöfen selbst geheizt, passt die Vorschrift nicht, auch nicht entsprechend. Ob Du die Lieferkosten trotzdem zahlen musst, hängt dann davon ab, ob Ihr eine Umlage vereinbart habt, ausdrücklich oder durch Dein Verhalten.

Beim Wärmecontracting nicht doppelt. Nach § 7 Abs. 4 HeizkostenV gehören zu den Kosten der Wärmelieferung das Entgelt des Lieferanten und die Kosten des Betriebs der Hausanlagen entsprechend § 7 Abs. 2. Was der Lieferant bereits im Entgelt abrechnet, darf nicht noch einmal als eigene Position auftauchen. Ein Abgleich von Liefervertrag und Abrechnung im Rahmen der Belegeinsicht zeigt, welche Leistungen im Lieferpreis schon enthalten sind.