Kautionsrückbehalt für Nebenkosten

Ja, aber nur einen angemessenen Teil und nur, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Das hat der Bundesgerichtshof am 18.01.2006 entschieden (VIII ZR 71/05). Die Kaution sichert auch Betriebskostennachforderungen aus einer Abrechnung, die erst nach dem Auszug erstellt wird. Die komplette Kaution allein wegen ausstehender Nebenkosten zurückzuhalten, ist in aller Regel nicht angemessen.

Höchstens bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Endet der Zeitraum am 31.12.2026, ist das der 31.12.2027. Rechnet der Vermieter früher ab, endet der Einbehalt mit der Verrechnung. Danach musst Du den verbleibenden Betrag nicht weiter stehen lassen.

Einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Der BGH spricht von einem angemessenen Teil der Kaution. In seinem Fall akzeptierte er 450 Euro, die Nachforderung lag später bei 263,33 Euro. Orientierung geben die Nachzahlungen der letzten Jahre und bekannte Kostensteigerungen. Hält der Vermieter deutlich mehr zurück, als realistisch zu erwarten ist, kannst Du die Auszahlung des Überschusses verlangen.

Dann kann er nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB grundsätzlich keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Das kann zum Beispiel sein, wenn der Versorger selbst verspätet abrechnet. Für den Kautionseinbehalt bedeutet das: Mit Ablauf der Frist fällt der Sicherungsgrund weg, und Du kannst den einbehaltenen Teil zurückfordern.

Eine ausdrückliche Begründungspflicht für den Einbehalt nennt § 551 BGB nicht. Der Vermieter muss aber über die Kaution abrechnen und darlegen können, wofür er sie noch benötigt. Fragst Du nach, sollte er die ausstehende Abrechnung und die erwartete Höhe nennen. Bleibt er die Antwort schuldig, kannst Du eine Frist setzen und den Betrag notfalls beim Amtsgericht einklagen.

Ja. Liegt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung mit Nachzahlung vor, darf der Vermieter mit diesem Betrag gegen Deinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. So war es auch im BGH-Fall VIII ZR 71/05. Prüfe die Abrechnung trotzdem sorgfältig: Fehler kannst Du binnen zwölf Monaten nach Zugang beanstanden (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Ja. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, mindestens zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Erträge stehen Dir zu und erhöhen die Sicherheit. Das gilt auch für den Teil, der nach dem Auszug noch für die Nebenkosten zurückbehalten wird. Eine Ausnahme besteht bei Studenten- und Jugendwohnheimen.

In der Regel nein. Der BGH erlaubt nur einen angemessenen Teil, gemessen an der zu erwartenden Nachforderung. Behält der Vermieter alles zurück, sollte er andere Gründe haben, etwa Schäden an der Wohnung. Diese muss er konkret benennen. Fehlt eine nachvollziehbare Erklärung, kannst Du den überschießenden Betrag mit Fristsetzung zurückfordern.

Die Entscheidung VIII ZR 71/05 betraf eine Wohnung, sie stützt sich aber auf den Sicherungszweck der Kaution, der auch bei Gewerberaum vereinbart wird. Bei Gewerbemiete gilt § 551 BGB allerdings nicht unmittelbar, und die Parteien haben mehr Gestaltungsspielraum. Maßgeblich ist deshalb vor allem, was der Vertrag zur Kaution und zum Sicherungszweck regelt.

Setze schriftlich eine Frist und fordere eine Abrechnung über die Kaution. Nach Ablauf der Nebenkostenabrechnungsfrist kannst Du den Restbetrag gerichtlich geltend machen, bei Wohnraum vor dem Amtsgericht am Ort der Wohnung. Alternativ kommt ein gerichtliches Mahnverfahren in Betracht. Dein Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem er fällig geworden ist (§§ 195, 199 BGB).