Schönheitsreparaturen

Nur, wenn Dein Mietvertrag Dich wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet und Renovierungsbedarf besteht. Fehlt eine Klausel oder ist sie unwirksam, etwa wegen starrer Fristen oder weil Du unrenoviert eingezogen bist, musst Du nicht streichen. Besenrein übergeben und Schäden beseitigen musst Du trotzdem. Normale Abnutzung hast Du nach § 538 BGB nicht zu vertreten.

Die Dauer allein entscheidet nicht. Maßgeblich ist, ob eine wirksame Klausel besteht und die Räume tatsächlich renovierungsbedürftig sind. Eine Klausel, die nach festen Jahresfristen Schönheitsreparaturen fordert, ist nach BGH VIII ZR 361/03 unwirksam. Ist die Klausel wirksam und die Wohnung abgewohnt, kann nach zehn Jahren dagegen durchaus eine Renovierung fällig sein.

Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Diese Definition aus § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung wendet der BGH auch auf frei finanzierte Wohnungen an (VIII ZR 163/18). Teppichböden erneuern oder Parkett schleifen gehört nicht dazu.

Nein. Zu den Schönheitsreparaturen zählt nur das Streichen der Fenster und Außentüren von innen. Der Außenanstrich von Fenstern und Türen gehört nicht dazu (BGH, Urteil vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08). Eine Formularklausel, die Dir auch ihn auferlegt, hat der BGH dort sogar insgesamt für unwirksam erklärt. Dann trägt der Vermieter die gesamten Schönheitsreparaturen.

Typische Warnzeichen sind feste Fristen ohne Bezug zum Zustand („alle drei Jahre“), eine Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom letzten Anstrich und eine anteilige Kostenquote beim Auszug. Auch die Übertragung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich ist unwirksam. Ob Deine Klausel betroffen ist, hängt vom genauen Wortlaut ab und lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Dann ist eine Formularklausel, die Dir die laufenden Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam, sofern der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat (BGH, VIII ZR 185/14). Du musst den Zustand bei Einzug beweisen. Hilfreich sind Übergabeprotokoll, datierte Fotos und Zeugen. Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete reichte dem BGH im entschiedenen Fall für drei renovierungsbedürftige Zimmer nicht.

Nur, wenn er einen Anspruch hat, also bei wirksamer Klausel und nicht ausgeführter fälliger Renovierung oder bei Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Ersatzansprüche verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB sechs Monate nach Rückgabe. Mit einer verjährten Forderung darf er nach § 215 BGB nur aufrechnen, wenn er schon vor Ablauf der Frist hätte aufrechnen können. Für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen braucht er dafür in der Regel eine vorherige Fristsetzung (§ 281 BGB).

Ja, wenn er die Schönheitsreparaturen trägt und sich der Zustand gegenüber dem Einzug wesentlich verschlechtert hat. Bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung musst Du Dich nach BGH VIII ZR 163/18 in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen, weil Du am Ende eine frisch renovierte Wohnung bekommst. Fordere den Vermieter zuerst schriftlich mit Frist auf.

Ja. Der BGH prüft Formularklauseln nach § 307 BGB unabhängig davon, wann der Vertrag geschlossen wurde. Im Fall VIII ZR 361/03 stammte der Mietvertrag aus dem Jahr 1979, und die starre Fristenklausel wurde trotzdem für unwirksam erklärt. Auch ein Mietvertrag, der seit Jahrzehnten läuft, kann deshalb eine unwirksame Renovierungsklausel enthalten.

Sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung. So lange laufen nach § 548 Abs. 1 BGB seine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, auch Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen. Danach ist der Anspruch verjährt, wenn der Vermieter die Verjährung nicht rechtzeitig gehemmt hat, etwa durch Klage oder Mahnbescheid. Eine bloße Rechnung reicht dafür nicht.