Eigenbedarfskündigung
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung des Vermieters, weil er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Grundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Sie muss schriftlich erfolgen und begründet sein. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Wohndauer drei, sechs oder neun Monate (§ 573c BGB).
Inhalt 4 Abschnitte
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?
Ein Vermieter von Wohnraum braucht für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB). Einen dieser Gründe nennt das Gesetz ausdrücklich: Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt er vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Eine Eigenbedarfskündigung, nur um die Miete zu erhöhen, ist ausdrücklich ausgeschlossen.
Wer als Familienangehöriger zählt, hat der BGH eng gezogen. Erfasst sind nur Personen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen nach § 383 ZPO zusteht. Ein Cousin gehört nicht dazu, selbst bei enger persönlicher Bindung (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 276/23; die Revision der Mieter hatte Erfolg). Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf dagegen für einen Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
Rechtsmissbräuchlich ist die Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter schon beim unbefristeten Vertragsschluss entschlossen war oder ernsthaft erwogen hat, die Wohnung bald selbst zu nutzen, und Dich darüber nicht aufgeklärt hat. Dass der Bedarf nur vorhersehbar gewesen wäre, reicht nicht (BGH, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 154/14).
Form, Fristen und Sonderfälle der Kündigung
Die Eigenbedarfskündigung braucht die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB), eine E-Mail genügt nicht. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben selbst stehen (§ 573 Abs. 3 BGB): wer einziehen soll und warum. Andere Gründe zählen später nur, wenn sie nachträglich entstanden sind. Der Vermieter soll Dich außerdem auf Dein Widerspruchsrecht nach §§ 574 bis 574b BGB hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).
Die Kündigungsfrist im Mietrecht richtet sich nach § 573c Abs. 1 BGB. Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung verlängert sich die Frist um jeweils drei Monate, also auf sechs oder neun Monate.
Zwei Sonderregeln: Wurde Deine Wohnung nach dem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Erwerber erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Das gilt auch, wenn das Haus nach Deinem Einzug an eine Personengesellschaft wie eine GbR oder an mehrere Erwerber verkauft wurde, außer sie gehören derselben Familie an (§ 577a Abs. 1a BGB). Per Landesverordnung kann diese Kündigungssperrfrist bei Umwandlung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden (§ 577a Abs. 1 und 2 BGB). Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit nur zwei Wohnungen, kann er ohne berechtigtes Interesse kündigen, die Frist verlängert sich dann um drei Monate (§ 573a BGB, siehe erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus).
Kannst Du der Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Auch eine wirksame Eigenbedarfskündigung muss nicht das Ende sein. Nach § 574 BGB kannst Du der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn der Umzug für Dich oder Deine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu finden ist (§ 574 Abs. 2 BGB). Der Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieters braucht Textform und muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein (§ 574b BGB). Fehlte der Hinweis auf Form und Frist, kannst Du ihn noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären.
Wie Gerichte einen Härtefall bei Eigenbedarf prüfen müssen, hat der BGH am 22.05.2019 in zwei Urteilen festgelegt (VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Alter oder lange Mietdauer allein begründen keine Härte, es kommt auf die konkreten Folgen eines Umzugs an. Belegt der Mieter mit ärztlichem Attest, dass sich sein Gesundheitszustand verschlechtern würde, ist in der Regel von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen. In beiden Verfahren hob der BGH die Berufungsurteile auf und verwies die Sachen zur weiteren Aufklärung zurück. Das Gericht kann die Fortsetzung nach § 574a Abs. 2 BGB auch auf unbestimmte Zeit anordnen.
Vorgetäuschter Bedarf und Deine Rechte auf eine Ersatzwohnung
Wird im selben Haus oder in derselben Wohnanlage während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, muss der Vermieter sie Dir anbieten. Verletzt er diese Pflicht zur Ersatzwohnung bei Eigenbedarf, bleibt die Kündigung aber wirksam. Seit BGH, Urteil vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15), kommt dann nur Schadensersatz in Geld in Betracht, etwa für Umzugs- und Maklerkosten.
Zieht nach Deinem Auszug niemand ein, liegt der Verdacht von vorgetäuschtem Eigenbedarf nahe. Der Vermieter muss dann substantiiert und stimmig darlegen, warum der Bedarf nachträglich weggefallen sein soll (BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 44/16). Gelingt ihm das nicht, kann er Dir zum Ersatz der Umzugsfolgen verpflichtet sein; im entschiedenen Fall verwies der BGH die Sache erneut an das Landgericht zurück.
Ziehst Du nach Fristende nicht aus, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Wie eine Räumungsklage abläuft und welche Räumungsfristen das Gericht gewähren kann, ist ein eigenes Thema.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigenbedarf ist ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB; die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB).
- Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).
- Der Härtewiderspruch braucht Textform und muss spätestens zwei Monate vor Mietende beim Vermieter sein (§ 574b BGB).
- Bei attestierten Gesundheitsgefahren muss das Gericht in der Regel ein Gutachten einholen (BGH, 22.05.2019, VIII ZR 180/18).
- Familienangehörige sind nur zeugnisverweigerungsberechtigte Verwandte, ein Cousin zählt nicht (BGH, 10.07.2024, VIII ZR 276/23).
Häufige Fragen (11)
Welche Kündigungsfrist gilt nach 10 Jahren Mietdauer?
Nach zehn Jahren Mietdauer gilt bei einer Eigenbedarfskündigung die längste gesetzliche Frist von neun Monaten (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Gezählt wird ab Überlassung der Wohnung, nicht ab Vertragsunterschrift. Geht Dir die Kündigung etwa am 2. Februar zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober. Kommt sie erst nach dem dritten Werktag, verschiebt sich das Ende um einen Monat. Längere Fristen können vertraglich vereinbart sein.
Wer darf für sich oder Angehörige kündigen?
Der Vermieter kann Eigenbedarf für sich selbst, für Familienangehörige und für Angehörige seines Haushalts geltend machen. Familienangehörige sind nach BGH, Urteil vom 10.07.2024 (VIII ZR 276/23), nur Personen mit Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO, also etwa Kinder, Eltern, Geschwister, Ehegatten und Schwiegereltern. Entferntere Verwandte wie Cousins zählen nicht. Auch eine GbR kann für ihre Gesellschafter kündigen.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich?
Ausgeschlossen ist die Eigenbedarfskündigung zum Beispiel, wenn Ihr im Mietvertrag einen Kündigungsverzicht vereinbart habt oder eine Sperrfrist nach § 577a BGB nach Umwandlung in Wohnungseigentum oder Verkauf an eine GbR läuft. Unwirksam ist sie auch, wenn die Gründe im Schreiben fehlen (§ 573 Abs. 3 BGB) oder der Vermieter den Bedarf schon bei Vertragsschluss geplant und verschwiegen hat. Bei einem Cousin als Nutzer fehlt schon der Eigenbedarfsgrund.
Bis wann muss ich der Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses muss Dein Widerspruch beim Vermieter sein (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB). Endet die Miete am 31. Oktober, ist das spätestens Ende August, sicherer einige Tage früher. Versäumst Du die Frist, kann der Vermieter die Fortsetzung ablehnen. Eine Ausnahme gilt, wenn er Dich nicht rechtzeitig auf Form und Frist hingewiesen hat: Dann reicht der Widerspruch noch im ersten Gerichtstermin.
Was gilt als Härtefall bei einer Kündigung?
Eine Härte im Sinne des § 574 BGB können etwa schwere Erkrankungen, eine drohende erhebliche Verschlechterung der Gesundheit oder fehlender bezahlbarer Ersatzwohnraum sein. Hohes Alter oder lange Mietdauer genügen nach BGH, Urteile vom 22.05.2019 (VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17), nicht automatisch. Entscheidend sind die konkreten Folgen eines Umzugs, die Du möglichst mit Attesten belegen solltest.
Wann darf nach einer Eigenbedarfskündigung wieder vermietet werden?
Eine feste Wartezeit nennt das Gesetz nicht. Vermietet der Vermieter die Wohnung aber bald nach Deinem Auszug neu, spricht viel dafür, dass der Bedarf vorgeschoben war. Er muss dann nach BGH, Urteil vom 29.03.2017 (VIII ZR 44/16), plausibel erklären, warum der Bedarf weggefallen ist. Kann er das nicht, drohen ihm Schadensersatzansprüche, etwa für Deine Umzugskosten.
Muss mir der Vermieter eine freie Wohnung anbieten?
Ja, wenn im selben Haus oder in derselben Wohnanlage bis zum Ende der Kündigungsfrist eine Wohnung frei wird, die er vermieten will. Diese Anbietpflicht folgt aus der mietvertraglichen Rücksichtnahme. Verletzt der Vermieter sie, ist die Eigenbedarfskündigung nach BGH, Urteil vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15), trotzdem wirksam. Du kannst dann aber Schadensersatz verlangen, zum Beispiel für Umzugs- und Maklerkosten.
Darf der neue Eigentümer sofort kündigen?
Mit dem Kauf tritt der Erwerber in Deinen Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und kann grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine Sperre gilt nach § 577a BGB, wenn das Haus nach Deinem Einzug in Eigentumswohnungen aufgeteilt und Deine Wohnung verkauft wurde oder wenn eine GbR oder mehrere nicht verwandte Erwerber das Haus gekauft haben: Dann darf er erst nach drei Jahren kündigen, in Gebieten mit Landesverordnung erst nach bis zu zehn Jahren. Ob in Deinem Hamburger Stadtteil eine Verordnung gilt, ist im Einzelfall zu prüfen.
Wer muss die Eigenbedarfskündigung unterschreiben?
Weil die Kündigung schriftlich erfolgen muss (§ 568 Abs. 1 BGB), braucht sie eine eigenhändige Unterschrift. Bei mehreren Vermietern, etwa Eheleuten, müssen alle unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen. Unterschreibt eine Hausverwaltung oder ein Anwalt, sollte eine Originalvollmacht beiliegen. Fehlt sie, kannst Du die Kündigung nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen. Eine Kündigung per E-Mail oder Messenger ist unwirksam.
Was passiert, wenn ich nach der Eigenbedarfskündigung nicht ausziehe?
Der Vermieter darf Dich nicht eigenmächtig aus der Wohnung holen. Er muss Räumungsklage beim Amtsgericht erheben, das für Wohnraummiete ausschließlich zuständig ist (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Im Prozess prüft das Gericht die Eigenbedarfskündigung und Härtegründe. Selbst bei einem Räumungsurteil kann es eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO). Bis zur Rückgabe kann der Vermieter als Entschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB).
Bekomme ich bei einer Eigenbedarfskündigung eine Abfindung?
Einen gesetzlichen Anspruch auf Abfindung gibt es bei einer wirksamen Eigenbedarfskündigung nicht. Umzugshilfe, ein späterer Auszugstermin oder eine Zahlung lassen sich aber frei verhandeln und zum Beispiel in einem Mietaufhebungsvertrag festhalten. Ein Anspruch auf Geld entsteht kraft Gesetzes nur bei Pflichtverletzungen des Vermieters, etwa bei vorgetäuschtem Eigenbedarf oder verletzter Anbietpflicht.
Quellen
Weitere Begriffe in Mietrecht
Kostenlose Fallprüfung
Schildere uns Deinen Fall. Wir prüfen kostenlos und unverbindlich, welche Möglichkeiten Du hast.