Mietkaution

Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei 700 Euro Kaltmiete sind das 2.100 Euro. Die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen, also auch für Bürgschaften neben einer Barkaution. Für Gewerberäume gilt die Begrenzung nicht. Bei Wohnraum ist eine höhere Vereinbarung im übersteigenden Teil unwirksam und der Mehrbetrag zurückzuzahlen.

Ja. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Üblich ist ein Mietkautionskonto auf den Namen des Vermieters mit dem Vermerk als Treuhandkonto oder ein auf den Mieter laufendes, verpfändetes Sparbuch. Liegt das Geld auf dem allgemeinen Geschäftskonto, kann das bei Insolvenz des Vermieters zum Verlust führen.

Ja. Der Vermieter muss die Kaution mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Die Zinsen gehören Dir und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Ihr könnt eine andere Anlageform vereinbaren, etwa mit höherer Rendite. Nur bei Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen entfällt die Pflicht zur Verzinsung.

Erst wenn feststeht, dass ihm keine Ansprüche mehr zustehen, spätestens nach einer angemessenen Prüfungszeit nach Rückgabe der Wohnung. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Dauer hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, ob Schäden oder eine Betriebskostenabrechnung offen sind. Unstreitige Teile der Mietkaution kann der Vermieter nicht ohne Grund unbegrenzt festhalten.

Nach Ende des Mietverhältnisses ja, der Vermieter darf mit offenen Mieten gegen die Kaution aufrechnen. Während des laufenden Mietverhältnisses darf er sie wegen streitiger Forderungen nicht verwerten (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13); eine abweichende Klausel ist unwirksam. Nutzt er sie für unstreitige Rückstände, kann er verlangen, dass Du die Kaution wieder auffüllst. Du selbst darfst die letzten Mieten nicht einfach mit der Kaution verrechnen.

Ja, bei einer Barkaution hast Du darauf einen gesetzlichen Anspruch. § 551 Abs. 2 BGB erlaubt drei gleiche monatliche Teilzahlungen. Die erste wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den nächsten Mieten. Eine abweichende Klausel zu Deinem Nachteil ist unwirksam. Der Vermieter darf die Schlüsselübergabe deshalb nicht von der vollen Kaution abhängig machen.

Das Jobcenter am Ort der neuen Wohnung kann die Kaution übernehmen, wenn es das vorher zugesichert hat (§ 22 Abs. 6 SGB II). Die Übernahme soll als Darlehen erfolgen, das monatlich mit 5 Prozent des Regelbedarfs verrechnet wird (§ 42a Abs. 2 SGB II). Den Antrag stellst Du deshalb vor Unterschrift unter den Mietvertrag. Hast Du den Rückzahlungsanspruch an das Jobcenter abgetreten, geht die Kaution beim Auszug dorthin; prüfe dazu Deinen Bescheid.

Er darf einen angemessenen Teil zurückhalten, wenn eine Nachzahlung aus einer noch nicht fälligen Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist. Wie hoch der Einbehalt sein darf, orientiert sich an den Nachzahlungen der Vorjahre. Den Rest muss er nach angemessener Prüfungszeit auszahlen. Liegt die Abrechnung vor, rechnet er die Nachforderung ab und zahlt den Rest der Kaution aus.

Der Käufer tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Er schuldet Dir also bei Auszug die Rückzahlung, auch wenn der Verkäufer ihm die Mietkaution nicht weitergegeben hat. Kannst Du die Kaution vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet. Bewahre deshalb den Zahlungsnachweis gut auf.

Ja, wenn Vermieter und Mieter sie vereinbaren. Statt einer Barkaution stellt ein Versicherer dem Vermieter eine Bürgschaft. Du zahlst dafür einen jährlichen Beitrag, der nicht zurückfließt. Zahlt der Versicherer an den Vermieter, holt er sich das Geld bei Dir zurück. Die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB gilt auch hier.