Starre Fristenklausel
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Eine starre Fristenklausel ist eine Formularklausel im Mietvertrag, die Schönheitsreparaturen nach festen Zeitabständen vorschreibt, ohne auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abzustellen. Der BGH hält sie nach § 307 BGB für unwirksam (VIII ZR 361/03). Die Folge: Die gesamte Renovierungspflicht entfällt, auch beim Auszug.
Inhalt 4 Abschnitte
Woran erkennst Du eine starre Fristenklausel?
Eine starre Fristenklausel liegt vor, wenn die Klausel Dich verpflichtet, nach Ablauf bestimmter Fristen zu renovieren, auch wenn die Räume noch gar nicht renovierungsbedürftig sind. Im Leitfall verlangte ein Formularvertrag Schönheitsreparaturen „wenn erforderlich, mindestens aber“ alle zwei Jahre in Küche, Bad und Toilette und alle fünf Jahre in den übrigen Räumen. Der BGH erklärte das für unwirksam (Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03).
Auf Wörter wie „mindestens“ oder „spätestens“ kommt es nicht an. Nach dem Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 178/05, ist ein Fristenplan auch dann starr, wenn er nur Jahreszahlen ohne jeden Zusatz nennt. Nicht starr ist ein Plan erst, wenn Zusätze wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ für Dich erkennbar eine Anpassung an den tatsächlichen Bedarf zulassen.
Warum ist die starre Fristenklausel unwirksam?
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten; dazu gehören auch Schönheitsreparaturen. Er darf diese Pflicht per Formularvertrag auf Dich übertragen, aber nicht über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus. Eine starre Klausel verlangt mehr, als der Vermieter selbst schulden würde, und benachteiligt Dich deshalb unangemessen (§ 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB). Räume müssen nach Ablauf der Fristen nicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein, etwa bei längerer Abwesenheit oder besonders haltbaren Tapeten.
Die Unwirksamkeit erfasst nicht nur den Fristenplan, sondern die ganze Renovierungspflicht (VIII ZR 361/03). Eine Quotenabgeltungsklausel, die an die unwirksame Regelung anknüpft, verliert nach VIII ZR 178/05 ebenfalls ihre Grundlage.
Was folgt daraus für Dich beim Auszug?
Ist die Klausel starr, musst Du weder während der Mietzeit noch bei der Renovierung beim Auszug streichen. Einen Ausgleich über die Miete kann der Vermieter nicht verlangen: Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der unwirksamen Klausel hat der BGH abgelehnt (Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07). Unabhängig von Fristen ist die Überwälzung bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich ebenfalls unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14).
Für Schäden, die über die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, haftest Du trotzdem. Veränderungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hast Du nach § 538 BGB dagegen nicht zu vertreten.
Was gilt, wenn Du schon renoviert hast?
Hast Du in der irrigen Annahme einer Pflicht renoviert, kann Dir ein Ausgleich zustehen. Bei Eigenleistung bemisst der BGH den Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB üblicherweise nur nach dem, was Du billigerweise für Material und für die Vergütung von Helfern aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hast oder hättest aufwenden müssen (Urteil vom 27.05.2009, VIII ZR 302/07, zu einer Endrenovierungsklausel). Entscheidend ist die Frist: Solche Ersatzansprüche verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 195/10).
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Fristenplan, der Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Bedarf vorschreibt, ist nach § 307 BGB unwirksam (BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03).
- Auch Fristen ohne jeden Zusatz sind starr; nur Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ machen einen Plan flexibel (BGH, 05.04.2006, VIII ZR 178/05).
- Mit der starren Frist entfällt die gesamte Renovierungspflicht, auch beim Auszug.
- Einen Mietzuschlag als Ausgleich kann der Vermieter nicht verlangen (BGH, 09.07.2008, VIII ZR 181/07).
- Ersatzansprüche für irrtümlich ausgeführte Renovierungen verjähren sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB).
Häufige Fragen (11)
Was ist eine starre Fristenklausel bei Schönheitsreparaturen?
Feste Zeitabstände im Mietvertrag, nach denen Du unabhängig vom Zustand der Wohnung renovieren sollst, zum Beispiel alle drei Jahre Küche und Bad. Der BGH hält solche Klauseln in Formularverträgen für unwirksam, weil sie Dich zu mehr verpflichten, als der Vermieter selbst schulden würde (VIII ZR 361/03). Ob eine starre Fristenklausel vorliegt, hängt vom genauen Wortlaut ab.
Ist „im Allgemeinen“ ein starrer Fristenplan?
Nein. Der BGH stellt darauf ab, ob ein Zeitraum durch Formulierungen wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder ähnliche Wendungen erkennbar so flexibel vereinbart ist, dass die Intervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf angepasst werden können (VIII ZR 178/05). Ein solcher Fristenplan ist nicht starr. Unwirksam kann die Klausel dann aber aus anderen Gründen sein, etwa bei unrenoviert übergebener Wohnung.
Gilt das BGH-Urteil auch für eine starre Fristenklausel in alten Mietverträgen?
Ja. Im Leitfall VIII ZR 361/03 ging es um einen Formularmietvertrag aus dem Jahr 1979, den der BGH 2004 an § 307 BGB und der Vorgängerregel im AGB-Gesetz maß. Maßgeblich ist der Wortlaut der Klausel, nicht das Alter des Vertrags. Auch ältere Verträge können deshalb unwirksame starre Fristenpläne enthalten. Ob das bei Deinem Vertrag so ist, hängt von der genauen Formulierung ab.
Muss ich beim Auszug streichen, wenn die starre Fristenklausel unwirksam ist?
Nein, die Renovierungspflicht entfällt dann insgesamt; der BGH lässt sie nicht auf ein zulässiges Maß schrumpfen (VIII ZR 361/03). Du schuldest aber die Rückgabe ohne Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Echte Beschädigungen, etwa Löcher in Fliesen, können deshalb trotzdem eine Rolle spielen. Wer unsicher ist, sollte den Vertrag vor dem Auszugstermin prüfen lassen.
Darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn die Renovierungsklausel unwirksam ist?
Nicht als Ausgleich für die weggefallene Renovierungspflicht. Der BGH hat mit Urteil vom 09.07.2008 (VIII ZR 181/07) entschieden, dass der Vermieter keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, weil die Klausel unwirksam ist. Eine Mieterhöhung nach den allgemeinen Regeln, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, bleibt davon unberührt.
Was ist mit einer Quotenabgeltungsklausel, wenn der Vertrag eine starre Fristenklausel enthält?
Sie fällt mit. Eine Klausel über die anteilige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH VIII ZR 178/05). Unabhängig davon hat der BGH Quotenabgeltungsklauseln inzwischen generell für unwirksam erklärt (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13). Den Kostenanteil musst Du dann nicht zahlen.
Ich habe schon renoviert, obwohl die Klausel unwirksam war. Bekomme ich Geld zurück?
Möglicherweise. Ein Anspruch kommt nach Bereicherungsrecht in Betracht. Bei Eigenleistung bemisst der BGH ihn aber nur nach Materialkosten und der üblichen Vergütung für Helfer aus dem Bekanntenkreis, nicht nach Malerpreisen (VIII ZR 302/07). Achte auf die kurze Frist: Ersatzansprüche verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (BGH VIII ZR 195/10).
Gilt das auch, wenn ich die Wohnung unrenoviert übernommen habe?
Dann ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen schon aus einem anderen Grund unwirksam, wenn der Vermieter Dir keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Unrenoviert ist eine Wohnung, wenn sie Gebrauchsspuren aus der Zeit vor Deinem Einzug aufweist, die nicht ganz unerheblich sind. Es kommt auf den Gesamteindruck bei der Übergabe an.
Wie beweise ich, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war?
Am besten mit einem Übergabeprotokoll, Fotos oder Zeugen vom Einzugstag. Der BGH stellt darauf ab, ob die Räume bei Übergabe den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten (VIII ZR 185/14). Das beurteilt in erster Linie das Tatgericht anhand der vorgelegten Beweise. Fehlen Unterlagen, wird der Nachweis schwieriger, ist aber nicht von vornherein ausgeschlossen.
Ist eine starre Fristenklausel auch im Gewerbemietvertrag unwirksam?
Formularklauseln in Gewerbemietverträgen unterliegen ebenfalls der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Die hier genannten BGH-Urteile betrafen aber Wohnraum. Ob ein starrer Fristenplan im Gewerbemietvertrag unwirksam ist, hängt deshalb von der Klausel und der Rechtsprechung zum Gewerberaum im Einzelfall ab. Eine pauschale Übertragung der Wohnraumregeln ist nicht ohne Prüfung möglich.
Darf der Vermieter wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen die Kaution einbehalten?
Nicht, wenn die Klausel unwirksam ist, weil dann kein Anspruch auf Renovierung oder Schadensersatz dafür besteht. Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren zudem nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe. Bestehen echte Schäden über die normale Abnutzung hinaus, kann er insoweit Ansprüche haben. Der Streit dreht sich dann um die konkrete Schadenshöhe.
Quellen
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