Räumungsfrist
Verfasst vonRedaktion Kanzlei CleverLawKurz erklärt Eine Räumungsfrist ist ein vom Gericht gewährter Aufschub, in dem Du eine Wohnung trotz Räumungsurteil noch nicht verlassen musst. Rechtsgrundlage ist § 721 ZPO, beim gerichtlichen Räumungsvergleich § 794a ZPO. Die Frist darf insgesamt höchstens ein Jahr betragen, gerechnet ab Rechtskraft des Urteils oder ab dem im Urteil bestimmten späteren Räumungstag.
Inhalt 4 Abschnitte
Was ist eine Räumungsfrist und wer gewährt sie?
Verliert der Mieter eine Räumungsklage, kann das Gericht ihm nach § 721 Abs. 1 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren, auf Antrag oder von Amts wegen. Bis zum Ablauf der Räumungsfrist darf der Vermieter nicht räumen lassen. Die Räumungsfrist ist keine Kündigungsfrist im Mietrecht: Das Mietverhältnis ist beendet, Du erhältst nur Zeit für den Umzug.
Den Antrag musst Du vor Schluss der mündlichen Verhandlung stellen. Übergeht das Gericht ihn, kannst Du nach § 321 ZPO eine Ergänzung des Urteils beantragen. Haben sich die Parteien in einem gerichtlichen Vergleich auf eine Räumung geeinigt, gewährt das Amtsgericht am Ort der Wohnung die Frist nach § 794a ZPO.
Wie lange dauert eine Räumungsfrist und wie verlängerst Du sie?
Eine feste Dauer der Räumungsfrist gibt das Gesetz nicht vor, nur eine Obergrenze: Insgesamt höchstens ein Jahr ab Rechtskraft des Urteils oder ab dem späteren Räumungstag (§ 721 Abs. 5 ZPO). Beim Räumungsvergleich rechnet das Jahr ab Vergleichsschluss oder, wenn der Vergleich einen späteren Räumungstag nennt, ab diesem Tag (§ 794a Abs. 3 ZPO). Innerhalb dieser Grenze kann das Gericht die Frist auf Antrag verlängern oder verkürzen. Den Verlängerungsantrag musst Du spätestens zwei Wochen vor Ablauf stellen (§ 721 Abs. 3 ZPO).
Gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung findet die sofortige Beschwerde statt (§ 721 Abs. 6 ZPO). Ausnahmen regelt Abs. 7: Keine Räumungsfrist gibt es bei Wohnraum, den eine öffentliche Stelle oder ein Wohlfahrtsträger für Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf angemietet hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB), und beim Zeitmietvertrag nach § 575 BGB. Endet ein Zeitmietvertrag außerordentlich, ist eine Frist höchstens bis zum vereinbarten Vertragsende möglich.
Was kostet die Zeit bis zum Auszug?
Während der Räumungsfrist schuldest Du keine Miete mehr, aber eine Nutzungsentschädigung. Nach § 546a Abs. 1 BGB kann der Vermieter die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen verlangen. Die ortsübliche Miete ist hier die Marktmiete bei Neuvermietung, nicht die gekappte Vergleichsmiete aus dem Mieterhöhungsrecht (BGH, Urteil vom 18.01.2017, VIII ZR 17/16). Im Fall verlangten die Vermieter für ein Münchner Haus die Neuvertragsmiete und bekamen 7.300,37 Euro zugesprochen.
Ein Schutz bleibt: Für die Zeit bis zum Ablauf einer gewährten Räumungsfrist musst Du keinen weiteren Schaden ersetzen, etwa einen Mietausfall des Nachmieters (§ 571 Abs. 2 BGB). Erkennst Du die Räumung sofort an und hattest Du schon vorher vergeblich um eine Frist gebeten, kann das Gericht die Kosten nach § 93b Abs. 3 ZPO dem Vermieter auferlegen.
Was hilft, wenn die Räumungsfrist nicht reicht?
Nach Ablauf kann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen. In Härtefällen bleibt der Vollstreckungsschutz bei Räumung nach § 765a ZPO. Er setzt eine Härte voraus, die wegen ganz besonderer Umstände mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin gestellt werden, außer die Gründe sind später entstanden (§ 765a Abs. 3 ZPO).
Das Wichtigste in Kürze
- Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO beantragst Du vor Schluss der mündlichen Verhandlung; das Gericht kann sie auch von Amts wegen gewähren.
- Sie darf insgesamt höchstens ein Jahr ab Rechtskraft betragen; Verlängerungen musst Du spätestens zwei Wochen vor Ablauf beantragen.
- Während der Frist schuldest Du Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB, auf Verlangen in Höhe der Marktmiete (BGH VIII ZR 17/16).
- Keine Räumungsfrist gibt es bei Zeitmietverträgen nach § 575 BGB und Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 721 Abs. 7 ZPO).
Häufige Fragen (11)
Wie lange ist die Räumungsfrist nach einem Räumungsurteil?
Über die Länge der Räumungsfrist entscheidet das Gericht im Einzelfall, eine Standardfrist gibt es nicht. § 721 ZPO verlangt eine den Umständen nach angemessene Frist und setzt nur eine Obergrenze: insgesamt ein Jahr ab Rechtskraft des Urteils oder ab dem späteren Räumungstag, den das Urteil bestimmt. Gewährt das Gericht zunächst weniger, kannst Du eine Verlängerung beantragen. Ohne gewährte Frist kann der Vermieter vollstrecken, sobald das Urteil vollstreckbar ist.
Wie beantrage ich eine Räumungsfrist?
Im laufenden Räumungsprozess stellst Du den Antrag beim erkennenden Gericht, spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung (§ 721 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Begründe ihn konkret, etwa mit Wohnungssuche, Krankheit, Kindern im Schuljahr oder Alter, und lege Belege vor. Hast Du Dich in einem Vergleich zur Räumung verpflichtet, beantragst Du die Frist beim Amtsgericht am Ort der Wohnung, spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstag (§ 794a Abs. 1 ZPO).
Gibt es eine Räumungsfrist bei fristloser Kündigung?
Die Kündigung selbst bringt keine Räumungsfrist mit sich. Eine Räumungsfrist gewährt erst das Gericht, wenn es Dich zur Räumung verurteilt oder Ihr einen gerichtlichen Räumungsvergleich schließt. Das gilt auch nach einer fristlosen Kündigung, etwa wegen Zahlungsverzugs. Zieht der Mieter nach Kündigung nicht aus, braucht der Vermieter einen Räumungstitel; im Prozess kannst Du dann eine Frist nach § 721 ZPO beantragen. Eigenmächtiges Räumen durch den Vermieter wäre verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB).
Kann man die Räumungsfrist verlängern?
Ja, auf Antrag nach § 721 Abs. 3 ZPO. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor Ablauf der laufenden Frist beim Gericht eingehen; über die Fristversäumung kann es nach den §§ 233 bis 238 ZPO Wiedereinsetzung geben. Alle Verlängerungen zusammen dürfen ein Jahr ab Rechtskraft nicht überschreiten (§ 721 Abs. 5 ZPO). Lege dar, was Du seit dem Urteil unternommen hast, etwa Bewerbungen auf Wohnungen.
Muss ich während der Räumungsfrist Miete zahlen?
Ja, als Nutzungsentschädigung. Das Mietverhältnis ist beendet, aber nach § 546a Abs. 1 BGB schuldest Du für die Dauer der Vorenthaltung mindestens die vereinbarte Miete. Der Vermieter kann stattdessen die ortsübliche Marktmiete verlangen, wenn sie höher ist (BGH VIII ZR 17/16). Zahlst Du nicht, drohen weitere Forderungen und eine Verkürzung der Räumungsfrist auf Antrag nach § 721 Abs. 3 ZPO.
Wer entscheidet über die Räumungsfrist, Gericht oder Gerichtsvollzieher?
Das Gericht. Über die Räumungsfrist entscheidet nach § 721 ZPO das Prozessgericht im Urteil oder später durch Beschluss, beim Vergleich das Amtsgericht nach § 794a ZPO. Der Gerichtsvollzieher setzt nur den Räumungstermin fest und vollstreckt. Er kann eine Räumung nach § 765a Abs. 2 ZPO höchstens eine Woche aufschieben, wenn Dir die rechtzeitige Anrufung des Vollstreckungsgerichts nicht möglich war.
Gilt die Räumungsfrist auch für Gewerberäume?
Nein. § 721 ZPO und § 794a ZPO gelten nur für Wohnraum, das steht jeweils ausdrücklich im Gesetz. Wer Laden, Büro oder Praxis räumen muss, kann allenfalls Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragen, der aber eine sittenwidrige Härte voraussetzt. Bei gemischt genutzten Räumen kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis insgesamt als Wohnraummiete einzuordnen ist. Das prüft das Gericht im Einzelfall.
Was ist der Unterschied zwischen Räumungsfrist und Kündigungsfrist?
Die Kündigungsfrist läuft bis zum Ende des Mietverhältnisses, für Mieter nach § 573c Abs. 1 BGB knapp drei Monate. Die Räumungsfrist kommt erst danach: Sie ist ein gerichtlicher Aufschub der Zwangsvollstreckung, wenn Du trotz beendetem Vertrag noch nicht ausgezogen bist. In dieser Zeit zahlst Du Nutzungsentschädigung statt Miete. Eine Räumungsfrist verlängert das Mietverhältnis also nicht, sondern schiebt nur die Räumung hinaus.
Kann ich gegen die Entscheidung über die Räumungsfrist vorgehen?
Der richtige Weg ist die sofortige Beschwerde nach § 721 Abs. 6 ZPO. Sie ist möglich gegen ein Urteil, wenn Du Dich nur gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung der Räumungsfrist wendest, und gegen Beschlüsse über Verlängerung oder Verkürzung. Beim Räumungsvergleich gilt § 794a Abs. 4 ZPO entsprechend. Die Frist für die sofortige Beschwerde beträgt nach § 569 Abs. 1 ZPO zwei Wochen ab Zustellung.
Was passiert, wenn ich nach der Räumungsfrist nicht ausziehe?
Dann kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Der Gerichtsvollzieher setzt Dich nach § 885 Abs. 1 ZPO aus dem Besitz und weist den Vermieter ein. Deine Sachen werden weggeschafft oder verwahrt; holst Du sie nicht binnen eines Monats ab, kann er sie verwerten (§ 885 Abs. 4 ZPO). Die Kosten der Räumung fallen nach § 788 Abs. 1 ZPO Dir zur Last. Rechtzeitig vor dem Termin bleibt der Antrag nach § 765a ZPO.
Muss ich Schadensersatz zahlen, wenn der Nachmieter warten muss?
Nicht für die Zeit einer gewährten Räumungsfrist. § 571 Abs. 2 BGB stellt Dich von einem weiteren Schaden frei, solange die Frist nach § 721 oder § 794a ZPO läuft. Die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB schuldest Du trotzdem. Nach Ablauf der Frist kann ein weiterer Schaden nach § 571 Abs. 1 BGB verlangt werden, wenn Du die Verzögerung zu vertreten hast und die Billigkeit es erfordert.
Quellen
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