# Vorkaufsrecht des Mieters > **Kurz erklärt:** Das Vorkaufsrecht des Mieters erlaubt Dir, Deine Mietwohnung zu denselben Bedingungen zu kaufen, die ein Dritter mit dem Vermieter vereinbart hat. Es entsteht nach § 577 BGB nur, wenn die Wohnung nach Deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde oder werden soll. Ausüben musst Du es schriftlich binnen zwei Monaten nach der Mitteilung. - Thema: [Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/mietrecht/) - Verfasst von: [Redaktion Kanzlei CleverLaw](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/redaktion/) - Stand: 28.10.2026 - Quelle: https://cleverlaw.de/rechtslexikon/vorkaufsrecht-des-mieters/ ## Wann besteht das Vorkaufsrecht des Mieters? Nach [§ 577 Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html) müssen drei Dinge zusammenkommen: Du bewohnst die Wohnung aufgrund eines [Mietvertrags](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietvertrag/), nach Deinem Einzug wurde an ihr Wohnungseigentum begründet oder soll begründet werden, und der Vermieter verkauft sie an einen Dritten. Wer schon in eine fertige Eigentumswohnung eingezogen ist, hat kein Vorkaufsrecht. Der Bundesgerichtshof grenzt das Vorkaufsrecht des Mieters weiter ein. Das Recht gilt nur für den ersten Verkauf nach der Umwandlung (BGH, Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 250/05). Wird ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft, entsteht es in der Regel nur, wenn sich der Verkäufer im Vertrag zur Aufteilung verpflichtet und Deine künftige Einheit bestimmbar ist; sollen erst die Käufer aufteilen, besteht es meist nicht (BGH, Urteil vom 22.11.2013, V ZR 96/12). Seit dem [Urteil vom 21.05.2025 (VIII ZR 201/23)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR_201-23.pdf?__blob=publicationFile&v=1) steht fest, dass auch die Begründung von Teileigentum an Wohnräumen genügen kann. Ausnahmen: Kein Vorkaufsrecht besteht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB) und bei einem Verkauf in der Zwangsvollstreckung oder aus der Insolvenzmasse (§ 471 BGB). Eine Schenkung ist kein Verkauf. ## Ausübung und Frist beim Vorkaufsrecht des Mieters Hat der Vermieter mit einem Käufer einen notariellen Vertrag geschlossen, muss er oder der Käufer Dir dessen Inhalt unverzüglich mitteilen und Dich über Dein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2, § 469 Abs. 1 BGB). Ab Zugang dieser Mitteilung hast Du zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB). Der BGH sieht darin eine Ausschlussfrist, die nach Ablauf nicht mehr verlängert werden kann (VIII ZR 201/23). Du übst das Vorkaufsrecht des Mieters durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§ 577 Abs. 3 BGB); eine notarielle Beurkundung brauchst Du dafür nicht (§ 464 Abs. 1 Satz 2 BGB). Damit kommt der Kauf zwischen Dir und dem Vermieter zu genau den Bedingungen des Drittvertrags zustande (§ 464 Abs. 2 BGB), also auch zum selben Preis. Die Finanzierung sollte deshalb innerhalb der zwei Monate stehen. ## Was passiert, wenn der Vermieter Dich übergeht? Verschweigt der Vermieter den Verkauf, kann er Dir Schadensersatz schulden. In einem Hamburger Fall entschied der BGH: Erfährt der Mieter erst nach Vollzug des Kaufvertrags davon, kann er die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangen, abzüglich der Kosten, die beim Erwerb angefallen wären, und zwar auch dann, wenn er das Vorkaufsrecht danach nicht mehr ausübt ([BGH, Urteil vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR__51-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1)). Abweichende Vereinbarungen zu Deinem Nachteil sind unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB). Übst Du das Recht nicht aus, bleibt Dein Mietvertrag trotzdem bestehen, denn nach dem Grundsatz [Kauf bricht nicht Miete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kauf-bricht-nicht-miete/) tritt der Käufer in ihn ein (§ 566 BGB). Bei Umwandlungen schützt Dich zusätzlich die [Kündigungssperrfrist bei Umwandlung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigungssperrfrist-bei-umwandlung/): Eine [Eigenbedarfskündigung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/eigenbedarfskuendigung/) oder eine Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung ist erst drei Jahre nach dem Verkauf möglich, in Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt, bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 1 und 2 BGB). In Hamburg gelten im ganzen Stadtgebiet zehn Jahre (Kündigungsschutzfristverordnung vom 08.08.2023, HmbGVBl. S. 261, gültig bis 31.08.2033), Hintergründe unter [Mietrecht in Hamburg](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietrecht-hamburg/). ## Aus der Praxis Eine Mieterin in Eimsbüttel wohnt seit vielen Jahren in einem Altbau. Der Eigentümer teilt das Haus in Eigentumswohnungen auf und verkauft ihre Wohnung an einen Kapitalanleger. Mit der Post kommt eine Kopie des Kaufvertrags und ein Hinweis auf ihr Vorkaufsrecht. Sie hat ab Zugang zwei Monate, um schriftlich zu erklären, dass sie zum vereinbarten Preis kauft. Ihre Bank braucht für die Finanzierungszusage mehrere Wochen, deshalb stellt sie den Antrag sofort. Ob das Vorkaufsrecht hier tatsächlich besteht, hängt davon ab, ob es der erste Verkauf nach der Umwandlung ist. ## Das Wichtigste in Kürze - Ein Vorkaufsrecht hast Du nach § 577 BGB nur, wenn die Wohnung nach Deinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll. - Es gilt nur für den ersten Verkauf nach der Umwandlung (BGH, VIII ZR 250/05). - Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags und ist eine Ausschlussfrist (§ 469 Abs. 2 BGB, BGH VIII ZR 201/23). - Du kaufst zu denselben Bedingungen und demselben Preis wie der Dritte (§ 464 Abs. 2 BGB). - Übergeht Dich der Vermieter, kannst Du Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangen (BGH, VIII ZR 51/14). ## Häufige Fragen ### Hat man als Mieter immer ein Vorkaufsrecht? Nein, nur in einer bestimmten Lage. § 577 BGB gibt das Vorkaufsrecht nur, wenn an Deiner Mietwohnung nach Deinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll und die Wohnung dann an einen Dritten verkauft wird. Wohnst Du in einem Haus, das schon vor Deinem Einzug aufgeteilt war, oder verkauft der Vermieter an Angehörige, besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht. ### Hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn das ganze Haus verkauft wird? In der Regel nicht. Beim Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses entsteht das Vorkaufsrecht nach dem BGH grundsätzlich nur, wenn sich der Verkäufer im Kaufvertrag verpflichtet, das Haus in Wohnungseigentum aufzuteilen, und Deine künftige Einheit schon bestimmbar ist (Urteil vom 22.11.2013, V ZR 96/12). Wollen erst die Käufer aufteilen, etwa im sogenannten Erwerbermodell, besteht es meist nicht. ### Wie lange gilt das Vorkaufsrecht des Mieters? Zwei Monate ab Zugang der Mitteilung über den Kaufvertrag (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Frist beginnt erst, wenn Du den Inhalt des Vertrags und den Hinweis auf Dein Vorkaufsrecht erhalten hast. Der BGH hat 2025 klargestellt, dass es sich um eine Ausschlussfrist handelt, die die Beteiligten nach ihrem Ablauf nicht mehr verlängern können (VIII ZR 201/23). Dort unterlag ein Mieter, der erst mehr als eineinhalb Jahre nach der Mitteilung erklärt hatte. ### Gilt das Vorkaufsrecht des Mieters auch beim zweiten Verkauf? Beim zweiten Verkauf besteht das Vorkaufsrecht des Mieters nicht mehr. Der Bundesgerichtshof gewährt das gesetzliche Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung (Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 250/05). Hat der Vermieter die umgewandelte Wohnung bereits einmal verkauft, kannst Du Dich bei einem späteren Weiterverkauf nicht mehr darauf berufen. Ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht wäre davon unabhängig. ### Zu welchem Preis gilt das Vorkaufsrecht des Mieters? Zum selben Preis und zu denselben Bedingungen, die der Vermieter mit dem Käufer vereinbart hat. Mit der Ausübung kommt der Kauf zwischen Dir und dem Vermieter so zustande, als hättest Du den Vertrag geschlossen (§ 464 Abs. 2 BGB). Einen Mieterrabatt sieht das Gesetz nicht vor. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar fallen wie bei jedem Wohnungskauf zusätzlich an. ### Wie übt man das Vorkaufsrecht als Mieter aus? Durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer, also dem Vermieter (§ 577 Abs. 3 BGB). Eine notarielle Beurkundung der Erklärung ist nicht nötig (§ 464 Abs. 1 Satz 2 BGB). Damit die Frist sicher gewahrt ist, sollte der Zugang beweisbar sein, etwa per Bote oder Einschreiben mit Rückschein. Für die spätere Abwicklung, insbesondere die Eintragung im Grundbuch, ist dann ein Notar beteiligt. ### Was passiert, wenn der Vermieter das Vorkaufsrecht verschweigt? Dann kann er Dir Schadensersatz schulden. Nach dem BGH kann der Mieter, der erst nach Vollzug des Kaufvertrags davon erfährt, die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangen, abzüglich der Kosten, die beim Erwerb angefallen wären (Urteil vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14). Das gilt auch, wenn er das Vorkaufsrecht anschließend nicht mehr ausübt. Den Verkehrswert muss im Streit meist ein Gutachten klären. ### Kann das Vorkaufsrecht des Mieters im Mietvertrag ausgeschlossen werden? Ein Ausschluss im Mietvertrag ist wirkungslos. Eine Vereinbarung, die vom gesetzlichen Vorkaufsrecht zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB). Eine Klausel im Mietvertrag, mit der Du vorab auf das Recht verzichtest, hilft dem Vermieter deshalb nicht. Erst wenn Du die Mitteilung erhalten hast, kannst Du frei entscheiden, ob Du kaufst oder die Frist verstreichen lässt. ### Was passiert mit meinem Mietvertrag, wenn ich nicht kaufe? Er läuft unverändert weiter. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel in den Mietvertrag ein, Miete, Laufzeit und Kaution bleiben. Bei einer umgewandelten Wohnung kann der Erwerber außerdem erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs oder zur Verwertung kündigen, in per Landesverordnung bestimmten Gebieten wie ganz Hamburg erst nach zehn Jahren (§ 577a BGB). ### Gilt das Vorkaufsrecht bei einer Zwangsversteigerung? Nein. Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt (§ 471 BGB). Wird Deine Wohnung zwangsversteigert, kannst Du also nur wie jeder andere Bieter mitsteigern. Dein Mietvertrag ist damit aber nicht automatisch beendet; für den Ersteher gelten in der Zwangsversteigerung eigene Regeln, die im Einzelfall geprüft werden sollten. ### Geht das Vorkaufsrecht auf die Erben über? Nur auf bestimmte Personen. Stirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten, etwa Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder, die mit im Haushalt gelebt haben (§ 577 Abs. 4 BGB). Erben, die nicht in der Wohnung gewohnt haben, erhalten es nicht. Für sie gelten die allgemeinen Regeln des Erbrechts. ## Quellen 1. [§ 577 BGB Vorkaufsrecht des Mieters](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 2. [§ 469 BGB Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__469.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 3. [§ 577a BGB Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 4. [BGH, Urteil vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14 (Schadensersatz bei verschwiegenem Vorkaufsrecht)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR__51-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 5. [BGH, Urteil vom 21.05.2025, VIII ZR 201/23 (Teileigentum, Ausschlussfrist)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR_201-23.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 6. [BGH, Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 250/05 (nur erster Verkaufsfall)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_250-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 ## Verwandte Begriffe - [Kauf bricht nicht Miete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kauf-bricht-nicht-miete/) - [Kündigungssperrfrist bei Umwandlung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigungssperrfrist-bei-umwandlung/) - [Eigenbedarfskündigung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/eigenbedarfskuendigung/) - [Mietvertrag](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietvertrag/) - [Mietrecht Hamburg](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietrecht-hamburg/) > Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Ob und wie die beschriebenen Regeln in Ihrer Situation greifen, hängt von den Umständen ab. Für eine Einschätzung Ihres Falls sprechen Sie uns gern an.