# Sonderkündigungsrecht des Mieters > **Kurz erklärt:** Das Sonderkündigungsrecht des Mieters erlaubt es, einen Mietvertrag in bestimmten Lagen außerordentlich und oft schneller als üblich zu beenden. Wichtigster Fall ist § 561 BGB nach einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung. Die Kündigung muss dann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhung erklärt werden. - Thema: [Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/mietrecht/), [Kündigung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/kuendigung/) - Verfasst von: [Redaktion Kanzlei CleverLaw](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/redaktion/) - Stand: 28.10.2026 - Quelle: https://cleverlaw.de/rechtslexikon/sonderkuendigungsrecht-des-mieters/ ## Was ist das Sonderkündigungsrecht des Mieters? Ordentlich kündigst Du eine Wohnung mit knapp drei Monaten Frist (§ 573c Abs. 1 BGB, siehe [Kündigungsfrist im Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigungsfrist-im-mietrecht/)). Das Sonderkündigungsrecht des Mieters ist ein außerordentliches Recht für gesetzlich genannte Anlässe. Es hilft vor allem, wenn ein [Kündigungsverzicht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigungsverzicht-im-mietvertrag/) die ordentliche Kündigung sperrt. | Anlass | Norm | Erklärungsfrist | |---|---|---| | Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB | § 561 BGB | bis Ablauf des 2. Monats nach Zugang | | Modernisierungsankündigung | § 555e BGB | bis Ablauf des Folgemonats | | Untervermietung verweigert | § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB | gesetzliche Frist | | Tod eines Mitmieters | § 563a Abs. 2 BGB | 1 Monat ab Kenntnis | Die Kündigung braucht nach § 568 Abs. 1 BGB die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail reicht nicht. ## Welche Fristen gelten für das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Mieterhöhung? Verlangt der Vermieter eine [Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mieterhoehung-bis-zur-vergleichsmiete/) oder eine [Modernisierungsmieterhöhung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/modernisierungsmieterhoehung/), kannst Du nach [§ 561 Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__561.html) bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Beim Sonderkündigungsrecht des Mieters tritt die Erhöhung dann nicht ein. Beispiel: Zugang am 10. März, Kündigung spätestens bis 31. Mai, besser mit einigen Tagen Puffer. Geht sie im Mai zu, endet der Vertrag am 31. Juli, bis dahin gilt die alte Miete. Ausnahme: Steigt die Miete bei einer [Staffelmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/staffelmiete/) oder [Indexmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/indexmiete/), greift § 561 BGB nicht, denn er nennt nur §§ 558 und 559 BGB. Abweichende Vereinbarungen zu Deinem Nachteil sind unwirksam (§ 561 Abs. 2 BGB). ## Wann darfst Du nach Modernisierungsankündigung oder verweigerter Untervermietung kündigen? Nach einer [Modernisierungsankündigung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/modernisierungsankuendigung/) darfst Du nach [§ 555e Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555e.html) bis zum Ende des Folgemonats kündigen, wirksam zum Ablauf des übernächsten Monats. Bei Bagatellmaßnahmen nach § 555c Abs. 4 BGB entfällt das Recht. Verweigert der Vermieter die [Untervermietung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/untervermietung/), kannst Du nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB mit gesetzlicher Frist kündigen, außer in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund. Für einen Teil der Wohnung kann unter den Voraussetzungen des § 553 BGB sogar ein Anspruch auf Erlaubnis bestehen. Der BGH verurteilte am 11.06.2014 ([VIII ZR 349/13](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2013/VIII_ZR_349-13.pdf?__blob=publicationFile&v=1)) einen Hamburger Vermieter zu 7.475 Euro Schadensersatz, weil er diese Erlaubnis verweigert hatte. ## Was gilt beim Tod des Mieters? Stirbt ein Mitmieter, läuft der Vertrag mit den übrigen weiter, die binnen eines Monats ab Kenntnis kündigen dürfen (§ 563a Abs. 2 BGB). Tritt niemand ein, dürfen Erben und Vermieter nach § 564 BGB binnen eines Monats kündigen, siehe [Tod des Mieters](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/tod-des-mieters/). „Gesetzliche Frist“ heißt nach § 573d Abs. 2 BGB: Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Ohne Sonderanlass bleibt die normale [Kündigung durch den Mieter](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigung-des-mietvertrags-durch-den-mieter/). ## Aus der Praxis Ein Paar in Hamburg-Eimsbüttel erhält am 10. März ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, die Kaltmiete soll von 980 auf 1.090 Euro steigen. Im Mietvertrag steht ein Kündigungsverzicht für zwei Jahre, von denen erst eines vorbei ist. Die beiden haben ohnehin eine größere Wohnung in Aussicht. Sie prüfen, ob die Erhöhung formal wirksam begründet ist, und lassen die Fristen des § 561 BGB berechnen. Die Kündigung geht Mitte Mai per Einwurf ein, mit Zeugen beim Einwurf. Ob der Vermieter das Ende zum 31. Juli akzeptiert, ist zu diesem Zeitpunkt noch offen. ## Das Wichtigste in Kürze - Nach einer Mieterhöhung gemäß § 558 oder § 559 BGB kannst Du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang kündigen (§ 561 BGB). - Kündigst Du nach § 561 BGB, tritt die Mieterhöhung nicht ein. - Staffel- und Indexmieterhöhungen lösen kein Sonderkündigungsrecht aus. - Nach einer Modernisierungsankündigung musst Du bis zum Ende des Folgemonats kündigen (§ 555e BGB). - Jede Kündigung einer Wohnung braucht die Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. ## Häufige Fragen ### Wann gilt das Sonderkündigungsrecht des Mieters? Das Sonderkündigungsrecht des Mieters gilt nur in den Fällen, die das Gesetz ausdrücklich nennt. Für Wohnraummieter sind das vor allem eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB, eine Modernisierungsankündigung, eine verweigerte Untervermietungserlaubnis und der Tod eines Mitmieters. Ein Umzug wegen Jobwechsel, Trennung oder Pflegebedürftigkeit gehört nicht dazu. Dann bleibt die ordentliche Kündigung mit knapp drei Monaten Frist oder eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter. ### Gibt es bei Eigenbedarf ein Sonderkündigungsrecht des Mieters? Ein eigenes Sonderkündigungsrecht gibt es nicht, es ist aber meist auch nicht nötig. Als Mieter kannst Du nach § 573c Abs. 1 BGB immer mit knapp drei Monaten Frist kündigen, auch wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs eine längere Frist einhalten muss. Wer früher ausziehen will, kann einen Mietaufhebungsvertrag aushandeln. Ob die Eigenbedarfskündigung selbst wirksam ist, ist eine andere Frage. ### Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Eigentümerwechsel oder Hausverkauf? Nein. Wird die Wohnung verkauft, tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Ein besonderes Kündigungsrecht entsteht dadurch für Dich nicht. Deine ordentliche Kündigungsmöglichkeit bleibt unverändert. Erhöht der neue Eigentümer später die Miete nach § 558 BGB, gilt für diese Erhöhung wieder § 561 BGB. ### Gilt das Sonderkündigungsrecht des Mieters auch bei einem Kündigungsverzicht im Mietvertrag? Ja, für die gesetzlichen Fälle schon. § 561 Abs. 2 und § 555e Abs. 3 BGB erklären Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters für unwirksam. Ein vertraglicher Kündigungsverzicht sperrt also nur die ordentliche Kündigung. Erhöht der Vermieter während dieser Zeit die Miete auf die Vergleichsmiete, darfst Du trotzdem nach § 561 BGB kündigen. ### Muss eine Sonderkündigung begründet werden? Eine ausführliche Begründung ist nicht vorgeschrieben, die Schriftform aber schon. Die Kündigung braucht nach § 568 Abs. 1 BGB Deine eigenhändige Unterschrift und bei mehreren Mietern die Unterschriften aller. Sinnvoll ist ein Satz, auf welches Recht Du Dich stützt, etwa „gemäß § 561 BGB wegen Ihres Erhöhungsverlangens vom …“. Ergänze hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin. ### Kann der Vermieter nach der Sonderkündigung trotzdem die höhere Miete verlangen? Nein. Nach § 561 Abs. 1 Satz 2 BGB tritt die Mieterhöhung nicht ein, wenn Du deswegen kündigst. Bis zum Vertragsende zahlst Du also die bisherige Miete. Das gilt auch für die Monate, in denen die Erhöhung ohne Kündigung schon fällig geworden wäre. Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB wäre sie nach § 558b Abs. 1 BGB ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang geschuldet. ### Habe ich bei einer Indexmieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht? Nein. § 561 BGB erfasst nur Erhöhungen nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) und § 559 BGB (Modernisierung). Eine Anpassung nach § 557b BGB an den Verbraucherpreisindex löst kein Sonderkündigungsrecht aus. Du kannst aber ordentlich kündigen, sofern die Kündigung nicht wirksam ausgeschlossen ist. Bei einer Staffelmiete gilt dasselbe, ein Ausschluss ist dort höchstens vier Jahre lang zulässig. ### Was passiert, wenn ich die Frist für das Sonderkündigungsrecht des Mieters verpasse? Dann entfällt das Sonderkündigungsrecht für diesen Anlass. Die ordentliche Kündigung nach § 573c Abs. 1 BGB bleibt Dir, sofern kein wirksamer Kündigungsverzicht entgegensteht. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB solltest Du zusätzlich prüfen, ob Du der Erhöhung überhaupt zustimmen musst. Damit die Frist nicht an der Zustellung scheitert, gib die Kündigung mit einigen Tagen Puffer und beweisbar ab. ### Wie berechne ich die Frist nach einer Modernisierungsankündigung? Ein Beispiel: Die Ankündigung erreicht Dich am 20. April. Kündigen musst Du bis zum Ablauf des Folgemonats, also bis 31. Mai. Die Kündigung wirkt nach § 555e Abs. 1 BGB zum Ablauf des übernächsten Monats: Kündigst Du noch im April, endet der Vertrag mit Ablauf des Juni, kündigst Du im Mai, mit Ablauf des Juli. Bei bloßen Bagatellmaßnahmen nach § 555c Abs. 4 BGB besteht dieses Recht nicht. ### Darf ich kündigen, wenn der Vermieter den Untermieter ablehnt? In der Regel ja. Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kannst Du mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert. Ausgeschlossen ist das, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, etwa bekannte Zahlungsunfähigkeit oder frühere Störungen im Haus. Willst Du nur einen Teil der Wohnung untervermieten, kann Dir nach § 553 BGB sogar ein Anspruch auf die Erlaubnis zustehen. ### Zählt der Samstag bei der Kündigungsfrist als Werktag? Ja, mit einer Ausnahme. Der BGH hat am 27.04.2005 (VIII ZR 206/04) entschieden, dass der Sonnabend bei der Karenzzeit von drei Werktagen mitzählt, außer der letzte Tag der Frist fällt auf ihn. Das wirkt auch bei der gesetzlichen Frist des § 573d Abs. 2 BGB. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, muss die Kündigung spätestens am folgenden Montag zugehen. ## Quellen 1. [§ 561 BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__561.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 2. [§ 555e BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555e.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 3. [§ 540 BGB Gebrauchsüberlassung an Dritte](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 4. [§ 573d BGB Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573d.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 5. [BGH, Urteil vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13 (Untervermietung, Schadensersatz)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2013/VIII_ZR_349-13.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 6. [BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04 (Samstag als Werktag)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2004/VIII_ZR_206-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 ## Verwandte Begriffe - [Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigung-des-mietvertrags-durch-den-mieter/) - [Kündigungsfrist im Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigungsfrist-im-mietrecht/) - [Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mieterhoehung-bis-zur-vergleichsmiete/) - [Modernisierungsankündigung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/modernisierungsankuendigung/) - [Untervermietung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/untervermietung/) - [Tod des Mieters](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/tod-des-mieters/) > Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Ob und wie die beschriebenen Regeln in Ihrer Situation greifen, hängt von den Umständen ab. Für eine Einschätzung Ihres Falls sprechen Sie uns gern an.