# Renovierung beim Auszug > **Kurz erklärt:** Renovierung beim Auszug meint die Frage, ob ein Mieter die Wohnung bei der Rückgabe streichen oder tapezieren muss. Gesetzlich ist das nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters; nur eine wirksame Vertragsklausel kann es auf den Mieter übertragen. Ersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach Rückgabe. - Thema: [Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/mietrecht/) - Verfasst von: [Redaktion Kanzlei CleverLaw](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/redaktion/) - Stand: 28.10.2026 - Quelle: https://cleverlaw.de/rechtslexikon/renovierung-beim-auszug/ ## Ist Renovierung beim Auszug überhaupt Deine Pflicht? Nur, wenn Dein Mietvertrag Dich wirksam dazu verpflichtet. Nach [§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html) muss der Vermieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten, dazu gehören auch [Schönheitsreparaturen](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/schoenheitsreparaturen/). Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hast Du nach § 538 BGB nicht zu vertreten, siehe [Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/abnutzung-durch-vertragsgemaessen-gebrauch/). Bei Vertragsende musst Du die Wohnung nach § 546 BGB zurückgeben, renoviert oder nicht. Von der Renovierung beim Auszug zu trennen sind echte Schäden, etwa Brandlöcher im Boden. Für sie haftest Du unabhängig von jeder Renovierungsklausel auf Schadensersatz. ## Welche Klauseln zur Renovierung beim Auszug hat der BGH für unwirksam erklärt? Der VIII. Zivilsenat hat viele Formularklauseln gekippt. Ist eine Klausel unwirksam, schuldest Du keine Renovierung beim Auszug: - **Starre Fristen** wie „Küche und Bad alle 2 Jahre, übrige Räume alle 5 Jahre“, ohne Rücksicht auf den Zustand (Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03; Revision des Vermieters zurückgewiesen). Mehr unter [Starre Fristenklausel](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/starre-fristenklausel/). - **Endrenovierung** bei Auszug ohne Rücksicht darauf, wann zuletzt renoviert wurde (14.05.2003, VIII ZR 308/02). - **Quotenabgeltung**, also anteilige Kostenbeteiligung bei vorzeitigem Auszug (18.03.2015, [VIII ZR 242/13](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2013/VIII_ZR_242-13.pdf?__blob=publicationFile&v=1)); siehe [Quotenabgeltungsklausel](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/quotenabgeltungsklausel/). - **Farbvorgaben** wie „neutrale, helle Farben“, die schon während der Mietzeit gelten; das macht die gesamte Abwälzung unwirksam (18.06.2008, VIII ZR 224/07). ## Was gilt, wenn Du die Wohnung unrenoviert übernommen hast? Dann ist eine formularmäßige Renovierungspflicht unwirksam, sofern der Vermieter Dir keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat ([BGH VIII ZR 185/14](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR_185-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1), 18.03.2015). Unrenoviert heißt nicht abgewohnt; es kommt darauf an, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Das musst Du beweisen, ein [Wohnungsübergabeprotokoll](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/wohnungsuebergabeprotokoll/) mit Fotos vom Einzug hilft. Eine Vereinbarung mit dem Vormieter ändert daran nichts (22.08.2018, VIII ZR 277/16). Umgekehrt kannst Du in diesem Fall vom Vermieter eine Renovierung verlangen, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat, musst Dich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (08.07.2020, VIII ZR 163/18). ## Welche Fristen und Folgen drohen? Ist die Klausel wirksam und renovierst Du nicht, kann der Vermieter nach §§ 280, 281 BGB Schadensersatz verlangen, in der Regel erst nach erfolgloser Fristsetzung. Seine Ersatzansprüche verjähren nach [§ 548 Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html) sechs Monate, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat. Mit Schadensersatz wegen Beschädigungen darf er auch nach Ablauf dieser Frist gegen die Rückzahlung der [Mietkaution](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietkaution/) aufrechnen (BGH, 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Die Übergabe beim Auszug entscheidet viel; Tipps dazu unter [Wohnungsübergabe beim Auszug](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/wohnungsuebergabe-beim-auszug/). In Hamburg ist für Streit aus Wohnraummiete das Amtsgericht zuständig. ## Aus der Praxis Ein Paar aus Barmbek zieht nach sieben Jahren aus. Der Formularmietvertrag von 2018 verlangt, Küche und Bad „alle drei Jahre“ und die übrigen Räume „alle fünf Jahre“ zu streichen. Der Vermieter fordert vor der Übergabe einen kompletten Anstrich und kündigt an, sonst die Kaution einzubehalten. Das Paar lässt den Vertrag prüfen: Die Fristen sind starr formuliert, ohne Bezug auf den tatsächlichen Zustand. Es übergibt die Wohnung besenrein mit Protokoll und Fotos. Ob der Vermieter seine Forderung weiterverfolgt, bleibt abzuwarten. ## Das Wichtigste in Kürze - Ohne wirksame Klausel schuldet der Mieter keine Renovierung, weil § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Erhaltung dem Vermieter zuweist. - Starre Fristen, Endrenovierungs- und Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam (BGH VIII ZR 361/03, VIII ZR 308/02, VIII ZR 242/13). - Bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich ist die Abwälzung unwirksam (BGH VIII ZR 185/14). - Ersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach Rückerhalt der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). - Schäden über normale Abnutzung hinaus sind unabhängig von Renovierungsklauseln zu ersetzen. ## Häufige Fragen ### Gilt Renovierung beim Auszug auch, wenn ich die Wohnung renoviert übernommen habe? Nur bei einer wirksamen Klausel. Auch wer renoviert eingezogen ist, schuldet keinen Anstrich, wenn der Vertrag starre Fristen, eine Endrenovierung unabhängig vom letzten Anstrich oder unzulässige Farbvorgaben enthält. Wirksam sein kann etwa eine Klausel, die laufende Schönheitsreparaturen nach Bedarf und mit flexiblen Fristen überträgt. Ob Deine Klausel hält, lässt sich nur am Wortlaut prüfen. ### Muss ich die Renovierung beim Auszug übernehmen, wenn ich unrenoviert eingezogen bin? In der Regel nicht. Der BGH hat am 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) entschieden, dass die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung unwirksam ist, wenn der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat. Du musst beweisen, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war. Fotos und ein Übergabeprotokoll sind dafür die besten Belege. ### Muss man nach zehn Jahren Mietdauer beim Auszug renovieren? Bei der Renovierung beim Auszug entscheidet die Mietdauer allein nicht. Maßgeblich ist, ob der Vertrag eine wirksame Renovierungsklausel enthält und ob Renovierungsbedarf besteht. Ohne wirksame Klausel bleibt es bei § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, dann ist der Vermieter zuständig. Gebrauchsspuren aus zehn Jahren normalen Wohnens musst Du nach § 538 BGB nicht beseitigen, echte Schäden dagegen schon. ### Was ist eine starre Fristenklausel? Eine Klausel, die feste Renovierungsintervalle vorschreibt, ohne auf den tatsächlichen Zustand abzustellen, etwa „Küche, Bad und Toilette alle zwei Jahre, übrige Räume alle fünf Jahre“. Der BGH hat eine solche Regelung am 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) für unwirksam erklärt. Erkennbar sind starre Fristen an Formulierungen wie „mindestens“ oder „spätestens nach“ ohne Ausnahme für gut erhaltene Räume. ### Muss ich bunte Wände beim Auszug überstreichen? Das hängt vom Vertrag und vom Zustand ab. Der BGH hat Klauseln über „neutrale, helle“ Farben für unwirksam erklärt, wenn sie schon während der Mietzeit gelten (18.06.2008, VIII ZR 224/07). Eine Farbvorgabe, die sich nur auf den Zustand bei Rückgabe bezieht, kann dagegen wirksam sein. Ob eine ungewöhnliche Farbgestaltung darüber hinaus einen Schadensersatzanspruch auslöst, ist eine Frage des Einzelfalls. ### Darf der Vermieter die Kaution für Renovierungskosten einbehalten? Nur wenn ihm ein Anspruch zusteht, also bei wirksamer Klausel und unterlassener Renovierung oder bei Schäden. Seine Ersatzansprüche verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe. Mit Schadensersatz wegen Beschädigung darf er nach BGH VIII ZR 184/23 (10.07.2024) aber auch danach noch gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. ### Wer zahlt die Renovierung beim Auszug? Ohne wirksame Vertragsklausel der Vermieter, weil § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ihm die Erhaltung der Wohnung auferlegt. Ist die Klausel wirksam, musst Du die geschuldeten Arbeiten ausführen oder die Kosten tragen. Ausnahme bei unrenoviert übernommener Wohnung: Verlangst Du dann selbst eine Renovierung vom Vermieter, beteiligst Du Dich nach BGH VIII ZR 163/18 in der Regel zur Hälfte an den Kosten. ### Gilt eine Renovierungsvereinbarung mit dem Vormieter? Gegenüber dem Vermieter nicht. Der BGH hat am 22.08.2018 (VIII ZR 277/16) entschieden, dass eine Vereinbarung allein zwischen altem und neuem Mieter nichts daran ändert, dass eine unrenoviert überlassene Wohnung ohne Ausgleich die Renovierungsklausel unwirksam macht. Im entschiedenen Fall wurde die Klage der Vermieterin abgewiesen. Was Du dem Vormieter versprochen hast, betrifft nur Euer Verhältnis. ### Wie lange kann der Vermieter Renovierungskosten verlangen? Seine Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten. Die Frist beginnt, sobald er die Wohnung zurückerhält, etwa mit der Schlüsselübergabe. Erhebt er bis dahin keine Klage oder hemmt er die Verjährung nicht auf andere Weise, kann er die Kosten nicht mehr gerichtlich durchsetzen; zur Aufrechnung gegen die Kaution siehe oben. ### Gelten die BGH-Urteile auch für alte Mietverträge? Ja, die Wirksamkeit einer Formularklausel wird nach heutigem Maßstab beurteilt, auch wenn der Vertrag Jahrzehnte alt ist. Im Fall VIII ZR 361/03 stammte der Mietvertrag aus dem Jahr 1979, trotzdem erklärte der BGH die starren Fristen für unwirksam. Entscheidend ist der konkrete Wortlaut Deiner Klausel. ### Gibt es ein neues Gesetz zur Renovierung beim Auszug? Nein, eine eigene gesetzliche Neuregelung gibt es nach dem Stand Oktober 2026 nicht. Maßgeblich sind weiterhin § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die AGB-Kontrolle nach § 307 BGB und die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH. Sie hat in den vergangenen Jahren viele Klauseln für unwirksam erklärt, etwa zur Kostenbeteiligung bei unrenoviert übernommenen Wohnungen (VIII ZR 163/18). ## Quellen 1. [§ 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 2. [§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 3. [BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14 (unrenoviert überlassene Wohnung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR_185-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 4. [BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 (Renovierung, hälftige Kostenbeteiligung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2018/VIII_ZR_163-18.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 5. [BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03 (starre Fristen)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2003/VIII_ZR_361-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 6. [BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13 (Quotenabgeltungsklausel)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2013/VIII_ZR_242-13.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 ## Verwandte Begriffe - [Schönheitsreparaturen](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/schoenheitsreparaturen/) - [Starre Fristenklausel](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/starre-fristenklausel/) - [Quotenabgeltungsklausel](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/quotenabgeltungsklausel/) - [Wohnungsübergabe beim Auszug](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/wohnungsuebergabe-beim-auszug/) - [Mietkaution](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietkaution/) - [Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/abnutzung-durch-vertragsgemaessen-gebrauch/) > Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Ob und wie die beschriebenen Regeln in Ihrer Situation greifen, hängt von den Umständen ab. Für eine Einschätzung Ihres Falls sprechen Sie uns gern an.