# Mietzahlung unter Vorbehalt > **Kurz erklärt:** Eine Mietzahlung unter Vorbehalt ist die volle Zahlung der Miete mit der Erklärung, einen Teil wegen eines Mangels später zurückzufordern. Der Vorbehalt schließt den Ausschluss der Rückforderung nach § 814 BGB aus. Er schützt Dich vor dem Risiko einer fristlosen Kündigung, wenn sich Deine Minderung später als zu hoch erweist. - Thema: [Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/mietrecht/) - Verfasst von: [Redaktion Kanzlei CleverLaw](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/redaktion/) - Stand: 28.10.2026 - Quelle: https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietzahlung-unter-vorbehalt/ ## Warum ist eine Mietzahlung unter Vorbehalt sinnvoll? Liegt ein Mangel vor, mindert sich die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes. Du musst die [Mietminderung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietminderung/) also nicht beantragen. Das Problem: Ob ein [Mietmangel](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietmangel/) vorliegt und wie viel Prozent angemessen sind, steht oft erst nach einem Gutachten fest. Kürzt Du zu stark, gerätst Du in Zahlungsverzug. Der Bundesgerichtshof lässt das Risiko einer vermeidbaren Fehleinschätzung beim Mieter. Im Fall [VIII ZR 138/11 vom 11.07.2012](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2011/VIII_ZR_138-11.pdf?__blob=publicationFile&v=1) lag die Ursache des Schimmels im Wohnverhalten; die fristlose Kündigung wegen der aufgelaufenen Rückstände hatte Bestand. Zugleich nannte der Senat den Ausweg: Der Mieter kann unter dem einfachen Vorbehalt der Rückforderung zahlen und die Frage gerichtlich klären lassen, ohne eine Kündigung zu riskieren. ## Was bewirkt die Mietzahlung unter Vorbehalt rechtlich? Wer zahlt, obwohl er weiß, dass er nicht so viel schuldet, kann das Geld nach [§ 814 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__814.html) nicht zurückverlangen. Genau diese Folge räumt der einfache Vorbehalt aus. Die Rückforderung der Überzahlung stützt sich danach auf § 812 BGB. Ohne Mietzahlung unter Vorbehalt verlierst Du für vergangene Monate in der Regel den Rückforderungsanspruch, wenn Du Dein Minderungsrecht kanntest. Für die Zukunft bleibt die Minderung möglich. Das hat der BGH im Urteil vom 16.07.2003 (VIII ZR 274/02) entschieden und eine analoge Anwendung des § 536b BGB auf später auftretende Mängel abgelehnt. Offen bleibt nur ein Verlust unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung oder eines Verzichts. Sonderfall Einzug: Kennst Du den Mangel schon bei Vertragsschluss, stehen Dir die Rechte aus § 536 BGB nicht zu. Nimmst Du eine mangelhafte Wohnung trotz Kenntnis an, musst Du Dir Deine Rechte bei der Annahme vorbehalten (§ 536b Satz 1 und 3 BGB). Das gehört in das Übergabeprotokoll. ## Wie formulierst Du den Vorbehalt? Eine feste Form schreibt das Gesetz nicht vor. Zum Beweis eignet sich Textform, also E-Mail oder Brief, zusätzlich ein Vermerk im Verwendungszweck der Überweisung. Inhaltlich sollte klar werden, welcher Mangel gemeint ist, seit wann er besteht und dass Du den Betrag oberhalb der geminderten Miete zurückforderst. Vorher muss der Vermieter vom Mangel wissen. Unterlässt Du die Anzeige nach § 536c Abs. 1 BGB und kann er deshalb nicht abhelfen, entfällt die Minderung insoweit (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Aufrechnen mit der Überzahlung darfst Du gegen künftige Mieten auch dann, wenn der Vertrag das ausschließt. Voraussetzung ist eine Ankündigung in Textform mindestens einen Monat vor Fälligkeit ([§ 556b Abs. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556b.html)). Der Rückforderungsanspruch verjährt nach §§ 195, 199 BGB in drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem er entstanden ist und Du davon wusstest. ## Wann hilft ein Vorbehalt auch außerhalb der Minderung? Bei einer [Mieterhöhung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/zustimmung-zur-mieterhoehung/) wirkt die vorbehaltlose Zahlung wie eine Zustimmung. Der BGH hat in drei aufeinanderfolgenden Zahlungen der erhöhten Miete eine konkludente Zustimmung gesehen (Beschluss vom 30.01.2018, VIII ZB 74/16). Willst Du das Verlangen erst prüfen, zahlst Du die alte Miete weiter oder erklärst ausdrücklich, dass die Zahlung keine Zustimmung ist. Anders bei der [Nebenkostennachzahlung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/nebenkostennachzahlung/): Die vorbehaltlose Zahlung ist kein Schuldanerkenntnis; Einwendungen bleiben innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB möglich (BGH, Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09). Ein Vorbehalt schadet dort trotzdem nicht. Statt zu zahlen, kommt bei einem Mangel auch das [Zurückbehaltungsrecht des Mieters](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/zurueckbehaltungsrecht-des-mieters/) in Betracht, das der BGH neben der Minderung zeitlich und der Höhe nach begrenzt (Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14). ## Aus der Praxis Nach einem Wasserschaden in einer Altbauwohnung in Hamburg-Eilbek bleibt das Schlafzimmer feucht. Die Mieterin zeigt den Mangel per E-Mail an, der Vermieter hält die Feuchtigkeit für eine Folge falschen Lüftens. Statt 20 Prozent abzuziehen, überweist sie die volle Miete von 950 Euro und schreibt in den Verwendungszweck „Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung wegen Feuchtigkeit Schlafzimmer“. Parallel lässt sie die Ursache begutachten. Bestätigt das Gutachten einen Baumangel, kann sie die Überzahlung zurückverlangen oder nach Ankündigung verrechnen. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt vom Ergebnis und vom Einzelfall ab. ## Das Wichtigste in Kürze - Die Miete mindert sich bei einem Mangel kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 BGB), ein Antrag ist nicht nötig. - Ohne Vorbehalt kann eine bewusste Überzahlung nach § 814 BGB nicht zurückgefordert werden. - Nach BGH VIII ZR 138/11 vermeidet die Zahlung unter Vorbehalt das Kündigungsrisiko einer zu hohen Minderung. - Vorbehaltlos weitergezahlte Miete nimmt Dir die Minderung für die Zukunft nicht (BGH VIII ZR 274/02). - Verrechnen darfst Du die Überzahlung nach Ankündigung in Textform einen Monat vor Fälligkeit (§ 556b Abs. 2 BGB). ## Häufige Fragen ### Was bedeutet Mietzahlung unter Vorbehalt? Du zahlst die volle Miete, behältst Dir aber vor, einen Teil zurückzufordern. Damit kann Dir der Vermieter später nicht entgegenhalten, Du hättest gewusst, dass Du weniger schuldest (§ 814 BGB). Gleichzeitig entsteht kein Zahlungsrückstand, der eine Kündigung tragen könnte. Ob und in welcher Höhe Dir Geld zurücksteht, hängt davon ab, ob ein Mangel tatsächlich vorliegt. ### Wie formuliere ich eine Mietzahlung unter Vorbehalt? Kurz und konkret reicht: „Die Mietzahlung für Monat und Jahr erfolgt unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des am Datum angezeigten Mangels.“ Schick die Erklärung per E-Mail oder Brief und wiederhole sie im Verwendungszweck. Eine besondere Form verlangt das Gesetz nicht, der Nachweis ist aber Deine Sache. Für jeden Monat mit Mangel solltest Du den Vorbehalt erneuern. ### Muss ich die Mietzahlung unter Vorbehalt jeden Monat erklären? Sicherer ist es. Eine einmalige Erklärung kann zwar für die Folgezahlungen gelten, wenn sie das deutlich sagt. Ob ein einmal erklärter Vorbehalt fortwirkt, ist aber eine Frage der Auslegung im Einzelfall. Bei der Mietzahlung unter Vorbehalt kostet ein kurzer Vermerk im Verwendungszweck jeder Überweisung nichts und schafft einen klaren Nachweis für jeden einzelnen Monat. ### Kann ich die Miete mindern, obwohl ich monatelang voll gezahlt habe? Für die Zukunft meist schon. Der BGH hat 2003 entschieden, dass § 536b BGB bei Mängeln, die erst während der Mietzeit auftreten, nicht entsprechend gilt (VIII ZR 274/02). Für die vergangenen Monate scheitert die Rückforderung aber an § 814 BGB, wenn Du Dein Minderungsrecht kanntest und ohne Vorbehalt gezahlt hast. Ein Verlust durch Verwirkung ist nur unter strengen Voraussetzungen denkbar. ### Was ist besser: mindern oder unter Vorbehalt zahlen? Das hängt davon ab, wie sicher der Mangel und die Quote sind. Bei einem klaren, vom Vermieter anerkannten Mangel kannst Du direkt weniger zahlen. Ist die Ursache streitig, etwa bei Schimmel, senkt die Zahlung unter Vorbehalt das Risiko. Eine zu hohe Kürzung kann nach BGH VIII ZR 138/11 sonst eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs tragen. ### Wie lange kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern? In der Regel drei Jahre. Der Anspruch aus § 812 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB. Die Frist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Du die Umstände kanntest. Für eine Überzahlung aus dem März 2026 läuft die Frist danach bis Ende 2029. ### Darf ich die Überzahlung einfach mit der nächsten Miete verrechnen? Ja, aber mit Vorlauf. Nach § 556b Abs. 2 BGB darfst Du mit Ansprüchen wegen zu viel gezahlter Miete auch gegen eine vertragliche Klausel aufrechnen, wenn Du das mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform ankündigst. Ohne Ankündigung kann der Vermieter die Kürzung als Rückstand behandeln. Die Ankündigung sollte Betrag und Grund nennen. ### Gilt die Zahlung einer Mieterhöhung als Zustimmung? Das kann sie. Der BGH hat dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete als stillschweigende Zustimmung gewertet, auch wenn keine schriftliche Erklärung abgegeben wurde (Beschluss vom 30.01.2018, VIII ZB 74/16). Wer das Erhöhungsverlangen noch prüfen will, zahlt weiter die bisherige Miete oder erklärt eindeutig, dass die Zahlung keine Zustimmung bedeutet. ### Kann der Vermieter mir kündigen, wenn ich eine Mietzahlung unter Vorbehalt leiste? Wegen Zahlungsverzugs nicht, denn die Miete ist vollständig bezahlt. Der BGH hat diesen Weg für unsichere Minderungen ausdrücklich als Ausweg genannt (VIII ZR 138/11). Eine Mietzahlung unter Vorbehalt ist selbst auch keine Vertragsverletzung. Andere Kündigungsgründe bleiben davon unberührt, etwa wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht. ### Was muss ich vor der Zahlung unter Vorbehalt tun? Zuerst den Mangel anzeigen. Nach § 536c Abs. 1 BGB musst Du dem Vermieter einen Mangel unverzüglich melden. Unterbleibt die Anzeige und kann er deshalb nicht abhelfen, verlierst Du insoweit die Rechte aus § 536 BGB. Fotos, Datum und eine Beschreibung der Beeinträchtigung erleichtern später die Rückforderung. ### Gilt der Vorbehalt auch beim Einzug in eine Wohnung mit Mängeln? Dort ist er sogar zwingend. Nimmst Du eine Wohnung an, obwohl Du einen Mangel kennst, kannst Du die Rechte aus §§ 536, 536a BGB nur geltend machen, wenn Du sie Dir bei der Annahme vorbehältst (§ 536b Satz 3 BGB). Kanntest Du den Mangel schon beim Vertragsschluss, hilft auch der Vorbehalt nicht mehr (§ 536b Satz 1 BGB). ## Quellen 1. [BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11 (Kündigung bei vermeidbar überhöhter Minderung, Zahlung unter Vorbehalt)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2011/VIII_ZR_138-11.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 28.10.2026 2. [BGH, Urteil vom 16.07.2003, VIII ZR 274/02 (keine analoge Anwendung des § 536b BGB, § 814 BGB)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2002/VIII_ZR_274-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 28.10.2026 3. [BGH, Beschluss vom 30.01.2018, VIII ZB 74/16 (Zustimmung zur Mieterhöhung durch vorbehaltlose Zahlung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2016/VIII_ZB__74-16.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 28.10.2026 4. [§ 814 BGB Kenntnis der Nichtschuld](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__814.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 5. [§ 536b BGB Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536b.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 6. [§ 556b BGB Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556b.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 ## Verwandte Begriffe - [Mietminderung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietminderung/) - [Mietmangel](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietmangel/) - [Zurückbehaltungsrecht des Mieters](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/zurueckbehaltungsrecht-des-mieters/) - [Nebenkostennachzahlung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/nebenkostennachzahlung/) - [Fristlose Kündigung des Mietvertrags](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/fristlose-kuendigung-des-mietvertrags/) > Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Ob und wie die beschriebenen Regeln in Ihrer Situation greifen, hängt von den Umständen ab. Für eine Einschätzung Ihres Falls sprechen Sie uns gern an.