# Mietvertrag mit Verwandten > **Kurz erklärt:** Ein Mietvertrag mit Verwandten ist ein Wohnraummietvertrag zwischen Angehörigen, etwa Eltern und Kindern. Zivilrechtlich gelten die §§ 535 ff. BGB mit vollem Kündigungsschutz, Sonderregeln gibt es nicht. Steuerlich zählt § 21 Abs. 2 EStG: Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete wird die Vermietung aufgeteilt, ab 66 Prozent gilt sie bei dauerhafter Vermietung als voll entgeltlich. - Thema: [Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/mietrecht/) - Verfasst von: [Redaktion Kanzlei CleverLaw](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/redaktion/) - Stand: 28.10.2026 - Quelle: https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietvertrag-mit-verwandten/ ## Gelten beim Mietvertrag mit Verwandten dieselben Mietregeln? Ja. Beim Mietvertrag mit Verwandten kennt das BGB keinen Verwandtenrabatt beim Mieterschutz. Ein [Mietvertrag](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietvertrag/) mit Sohn, Tochter, Eltern oder Geschwistern unterliegt denselben Regeln wie jeder andere Wohnraummietvertrag. Der Vertrag ist auch mündlich wirksam. Wird er für länger als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er nach [§ 550 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__550.html) als auf unbestimmte Zeit geschlossen; dazu der Eintrag [Schriftform des Mietvertrags](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/schriftform-des-mietvertrags/). Die [Kündigung durch den Vermieter](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigung-durch-den-vermieter/) braucht ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, auch wenn der Mieter das eigene Kind ist. Eine [Mieterhöhung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mieterhoehung/) richtet sich nach §§ 558 ff. BGB. ## Was prüft das Finanzamt bei der Vermietung an Angehörige? Nach [§ 21 Abs. 2 EStG](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html) gilt: Beträgt die Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Beim Mietvertrag mit Verwandten kannst Du Werbungskosten dann nur anteilig abziehen. Liegt die Miete bei auf Dauer angelegter Vermietung bei mindestens 66 Prozent, gilt sie als voll entgeltlich. Rechenbeispiel: Ortsüblich wären 1.000 Euro. Bei 450 Euro Miete wird aufgeteilt, bei 700 Euro gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Zwischen 50 und 66 Prozent greift die Vermutung des Satzes 2 nicht; dann prüft das Finanzamt weitere Voraussetzungen. Das Mietrecht kennt mit der [ortsüblichen Vergleichsmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/ortsuebliche-vergleichsmiete/) einen ähnlichen, aber eigenständigen Maßstab. Scheingeschäfte sind nach § 41 Abs. 2 AO steuerlich unerheblich. Der Vertrag sollte also tatsächlich gelebt werden: Miete per Überweisung, Nebenkosten mit [Nebenkostenabrechnung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/nebenkostenabrechnung/). Für Deine konkrete Steuerfrage hilft eine Steuerberatung. ## Kann man beim Mietvertrag mit Verwandten wegen Eigenbedarf kündigen? Ja, unter denselben Voraussetzungen wie sonst. Umgekehrt kann der Vermieter Eigenbedarf auch für Familienangehörige geltend machen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dazu zählen nach dem BGH auch leibliche Nichten und Neffen (Urteil vom 27.01.2010, VIII ZR 159/09); dort gab der BGH der Vermieterin recht. Die Regeln der [Eigenbedarfskündigung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/eigenbedarfskuendigung/) gelten ohne Abstriche. Der verwandte Mieter kann nach § 574 BGB [Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieters](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/widerspruch-gegen-die-kuendigung-des-vermieters/) einlegen, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte bedeutet. ## Was gilt, wenn Verwandte ohne Miete wohnen? Wird gar keine Miete vereinbart, liegt rechtlich kein Mietvertrag vor, sondern eine Leihe nach § 598 BGB. Der Verleiher gestattet den Gebrauch unentgeltlich. Für die Leihe gilt der Mieterschutz der §§ 573 ff. BGB nicht; die Rückgabe regelt § 604 BGB. Wer Klarheit will, schließt einen schriftlichen Vertrag mit Miete, Nebenkosten und gegebenenfalls [Mietkaution](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietkaution/). ## Aus der Praxis Ein Ehepaar aus Hamburg-Eppendorf vermietet seine Zweitwohnung an die studierende Tochter. Ortsüblich wären etwa 900 Euro kalt, vereinbart werden 500 Euro, die die Tochter monatlich überweist. Nach drei Jahren wollen die Eltern die Miete erhöhen, die Tochter verweist auf die Kappungsgrenze. Zugleich fragt das Finanzamt, warum Werbungskosten in voller Höhe geltend gemacht werden. Mit rund 56 Prozent liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent, sodass die Vermutung des § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG nicht greift. Mietrechtlich gelten für die Erhöhung die §§ 558 ff. BGB wie bei jedem anderen Mieter. ## Das Wichtigste in Kürze - Für Mietverträge mit Verwandten gilt das normale Mietrecht der §§ 535 ff. BGB einschließlich Kündigungsschutz. - Unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete wird die Vermietung steuerlich aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG). - Ab 66 Prozent gilt eine auf Dauer angelegte Vermietung als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). - Eigenbedarf für Familienangehörige ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich, auch für Nichten und Neffen (BGH VIII ZR 159/09). - Ohne Miete liegt eine Leihe nach § 598 BGB vor, für die der Mieterschutz nicht gilt. ## Häufige Fragen ### Was ist beim Mietvertrag mit Verwandten zu beachten? Zivilrechtlich gilt das normale Mietrecht, also auch Kündigungsschutz und Regeln zur Mieterhöhung. Steuerlich achtet das Finanzamt auf die Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete und darauf, dass der Vertrag tatsächlich durchgeführt wird. Ein schriftlicher Vertrag, regelmäßige Überweisungen und eine Nebenkostenabrechnung helfen, das zu belegen. Scheingeschäfte bleiben nach § 41 Abs. 2 AO steuerlich unbeachtlich. ### Wie viel Prozent der ortsüblichen Miete muss ich von Angehörigen verlangen? Für den vollen Werbungskostenabzug mindestens 66 Prozent bei dauerhafter Vermietung, dann gilt sie nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG als entgeltlich. Unter 50 Prozent wird nach Satz 1 aufgeteilt, und Kosten sind nur anteilig abziehbar. Für den Bereich dazwischen sieht das Gesetz keine Vermutung vor. Zivilrechtlich gibt es keine Untergrenze, die Höhe ist frei vereinbar. ### Kann ich an meine Kinder vermieten und Kosten absetzen? Ja, wenn der Vertrag ernsthaft vereinbart und tatsächlich durchgeführt wird. Die Kinder zahlen die Miete dann tatsächlich, etwa per Überweisung, und Nebenkosten werden abgerechnet. Wie viel Du absetzen kannst, hängt nach § 21 Abs. 2 EStG vom Verhältnis der Miete zur ortsüblichen Marktmiete ab. Für die steuerliche Gestaltung im Einzelfall ist eine Steuerberatung sinnvoll. ### Was passiert bei kostenloser Vermietung an Angehörige? Ohne Miete liegt keine Vermietung vor, sondern eine Leihe nach § 598 BGB. Steuerlich gibt es dann keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit auch keinen Werbungskostenabzug für diese Wohnung. Zivilrechtlich fehlt der Mieterschutz: Die Rückgabe richtet sich nach § 604 BGB, eine Eigenbedarfskündigung ist nicht nötig. Zahlen die Angehörigen nur die Nebenkosten, kommt es auf die konkrete Vereinbarung an. ### Muss ein Mietvertrag mit Verwandten schriftlich sein? Nein, er ist auch mündlich wirksam. Wird er für länger als ein Jahr ohne Schriftform geschlossen, gilt er nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Für das Finanzamt ist ein schriftlicher Vertrag dennoch hilfreich, weil er die Vereinbarung belegt. Schreibe Miete, Nebenkosten, Fälligkeit und Kaution hinein, so wie es auch zwischen Fremden üblich wäre. ### Kann ich meinem Kind die Wohnung wieder kündigen? Ja, aber nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 BGB und mit den Fristen des § 573c BGB. Ein Grund kann Eigenbedarf für Dich oder andere Familienangehörige sein. Verwandtschaft allein erlaubt keine Kündigung ohne Grund. Dein Kind kann sich auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte wäre. Bei einer Leihe ohne Miete gilt das nicht. ### Wer zählt als Familienangehöriger beim Eigenbedarf? Das Gesetz nennt in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Familienangehörige, ohne sie aufzuzählen. Der BGH zählt dazu jedenfalls nahe Verwandte wie Kinder, Eltern und Geschwister. Im Urteil vom 27.01.2010 (VIII ZR 159/09) hat er auch leibliche Nichten und Neffen als Familienangehörige anerkannt. Je entfernter die Verwandtschaft, umso enger muss nach dem BGH die persönliche oder soziale Bindung im Einzelfall sein. ### Darf ich die Miete beim Mietvertrag mit Verwandten jederzeit erhöhen? Nein. Für Mieterhöhungen gelten auch hier die §§ 558 ff. BGB. Du kannst die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, musst die Kappungsgrenze beachten und die Erhöhung begründen. Möglich ist auch, von Anfang an eine Staffel- oder Indexmiete zu vereinbaren. Eine einseitige Erhöhung ohne diese Regeln ist unwirksam, auch innerhalb der Familie. ### Ist eine Mietkaution bei Verwandten Pflicht? Nein. Eine Kaution ist nie gesetzlich vorgeschrieben, sie muss vereinbart werden. Wenn Ihr eine vereinbart, gelten die Grenzen des § 551 BGB: höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten, getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt. Ob Ihr eine Kaution vereinbart, bleibt Eurer Entscheidung überlassen; eine schriftliche Regel beugt Streit beim Auszug vor. ### Gilt der Mietvertrag mit Verwandten weiter, wenn die Wohnung verkauft wird? Ja. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein, auch wenn der Mieter mit dem bisherigen Eigentümer verwandt ist. Der neue Eigentümer übernimmt beim Mietvertrag mit Verwandten also die vereinbarte Miete und alle Rechte und Pflichten. Kündigen kann er nur mit berechtigtem Interesse. Das gilt nicht für eine Leihe ohne Miete, die den Erwerber nicht bindet. ## Quellen 1. [§ 21 EStG Vermietung und Verpachtung (Abs. 2 verbilligte Überlassung)](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 2. [§ 550 BGB Form des Mietvertrags](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__550.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 3. [§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 4. [BGH, Urteil vom 27.01.2010, VIII ZR 159/09 (Nichten und Neffen als Familienangehörige beim Eigenbedarf)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR_159-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 28.10.2026 5. [§ 41 AO Unwirksame Rechtsgeschäfte, Scheingeschäfte](https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__41.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 6. [§ 598 BGB Vertragstypische Pflichten bei der Leihe](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__598.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 ## Verwandte Begriffe - [Mietvertrag](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietvertrag/) - [Eigenbedarfskündigung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/eigenbedarfskuendigung/) - [Schriftform des Mietvertrags](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/schriftform-des-mietvertrags/) - [Ortsübliche Vergleichsmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/ortsuebliche-vergleichsmiete/) - [Mieterhöhung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mieterhoehung/) - [Kündigung durch den Vermieter](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigung-durch-den-vermieter/) > Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Ob und wie die beschriebenen Regeln in Ihrer Situation greifen, hängt von den Umständen ab. Für eine Einschätzung Ihres Falls sprechen Sie uns gern an.