# Mietpreisbremse > **Kurz erklärt:** Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Abschluss eines neuen Wohnungsmietvertrags auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundlage ist § 556d BGB, gelten muss sie per Landesverordnung. In Hamburg gilt sie im gesamten Stadtgebiet bis zum 31.12.2029. Zu viel gezahlte Miete kannst Du nach einer Rüge zurückfordern. - Thema: [Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/mietrecht/) - Verfasst von: [Redaktion Kanzlei CleverLaw](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/redaktion/) - Stand: 28.10.2026 - Quelle: https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietpreisbremse/ ## Was regelt die Mietpreisbremse und wo gilt sie? Nach [§ 556d Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html) darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die [ortsübliche Vergleichsmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/ortsuebliche-vergleichsmiete/) höchstens um 10 Prozent übersteigen. Das gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesregierung per Verordnung bestimmt. Eine solche Verordnung muss nach § 556d Abs. 2 BGB spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten. Hamburg hat die gesamte Stadt zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt. Die [Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-NNLHH000064D9) (HmbGVBl. 2025, S. 684) gilt vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029. Für die Vergleichsmiete ist in Hamburg in der Regel der [Mietspiegel](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietspiegel/) maßgeblich. Verfassungsrechtlich ist die Mietpreisbremse abgesichert. Das Bundesverfassungsgericht hat 2019 Richtervorlagen gegen § 556d BGB als unzulässig zurückgewiesen und eine Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin nicht zur Entscheidung angenommen (Beschluss vom 18.07.2019, 1 BvL 1/18 u. a.). ## Gesetzliche Ausnahmen von der Regelung Die Mietpreisbremse hat mehrere gesetzliche Ausnahmen: - **Höhere Vormiete:** War die Miete des Vormieters schon höher, darf der Vermieter nach § 556e Abs. 1 BGB bis zu dieser Höhe verlangen. Minderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor Ende des alten Vertrags zählen nicht. - **Modernisierung:** Wurde in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf der Vermieter einen Zuschlag nach § 556e Abs. 2 BGB berechnen. - **Neubau:** Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f Satz 1 BGB ausgenommen. - **Umfassende Modernisierung:** Die erste Vermietung danach ist ebenfalls frei (§ 556f Satz 2 BGB). Auf eine Ausnahme kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er Dich vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informiert hat (§ 556g Abs. 1a BGB). Holt er die Auskunft nach, gilt die Ausnahme erst zwei Jahre später. Mehr dazu unter [Auskunftsanspruch zur Vormiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/auskunftsanspruch-zur-vormiete/). Bei einer [Staffelmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/staffelmiete/) gilt die Bremse nach § 557a Abs. 4 BGB für jede einzelne Staffel. Bei einer [Indexmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/indexmiete/) gilt sie nach § 557b Abs. 4 BGB nur für die Ausgangsmiete. ## Zu viel gezahlte Miete zurückfordern: So geht's Der Mietvertrag bleibt wirksam. Unwirksam ist nach [§ 556g Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html) nur der Teil der Miete, der die zulässige Höhe übersteigt. Der Weg in drei Schritten: 1. **Auskunft verlangen:** Nach § 556g Abs. 3 BGB muss der Vermieter auf Verlangen die Tatsachen nennen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind. 2. **Rügen:** Rückzahlung gibt es nach § 556g Abs. 2 BGB nur nach einer Rüge in Textform. Eine E-Mail genügt. 3. **Zurückfordern:** Rügst Du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und solange das Mietverhältnis läuft, kannst Du die überhöhte Miete ab Vertragsbeginn zurückverlangen. Danach gibt es Geld nur für die Zeit nach Zugang der Rüge. Du kannst den Anspruch auch abtreten. Der BGH hat die außergerichtliche Durchsetzung solcher Ansprüche durch einen registrierten Inkassodienstleister über eine Internetplattform als zulässig angesehen (Urteil vom 27.11.2019, VIII ZR 285/18). Unterstützung bieten außerdem ein [Mieterverein](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mieterverein/) oder eine [Mietrechtsschutzversicherung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietrechtsschutzversicherung/). ## Abgrenzung: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Mietwucher Die Mietpreisbremse betrifft nur die Miete bei Vertragsbeginn. Für spätere Erhöhungen im laufenden Vertrag gilt [§ 558 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html). Der Vermieter darf dann höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und muss die [Kappungsgrenze](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kappungsgrenze/) beachten: 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung 15 Prozent. Ob in Hamburg die abgesenkte Grenze gilt, ergibt sich aus der jeweils geltenden Landesverordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB. Einzelheiten unter [Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mieterhoehung-bis-zur-vergleichsmiete/). Unabhängig davon verbietet § 5 Wirtschaftsstrafgesetz unangemessen hohe Mieten, die unter Ausnutzung eines geringen Angebots gefordert werden. Das ist eine Ordnungswidrigkeit. Wird eine Zwangslage ausgenutzt, kann sogar strafbarer Wucher vorliegen. Beides beschreibt der Beitrag [Mietwucher](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietwucher/). ## Aus der Praxis Eine Studentin mietet im Frühjahr 2026 eine Altbauwohnung in Hamburg-Eimsbüttel für 18 Euro je Quadratmeter netto kalt. Über eine höhere Vormiete oder eine Modernisierung hat der Vermieter sie vor Vertragsschluss nicht informiert. Nach dem Mietenspiegel 2025 schätzt sie die Vergleichsmiete deutlich niedriger. Sie verlangt Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB und rügt den Verstoß per E-Mail, acht Monate nach Mietbeginn. Wie viel sie zurückerhält, hängt davon ab, wo die Wohnung in der Spanne des Mietenspiegels einzuordnen ist. ## Das Wichtigste in Kürze - Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). - In Hamburg gilt die Mietpreisbremse im ganzen Stadtgebiet vom 01.01.2026 bis 31.12.2029. - Neubauten mit Erstnutzung nach dem 01.10.2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind ausgenommen. - Ohne Rüge in Textform gibt es keine Rückzahlung (§ 556g Abs. 2 BGB). - Wer innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügt, kann ab Vertragsbeginn zurückfordern. ## Häufige Fragen ### Gilt die Mietpreisbremse in ganz Hamburg? Ja. § 1 der Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025 erklärt die Freie und Hansestadt Hamburg insgesamt zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Verordnung gilt vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029. Es kommt also nicht darauf an, in welchem Stadtteil die Wohnung liegt. Ausgenommen bleiben nur die gesetzlichen Ausnahmen wie Neubau oder höhere Vormiete. ### Wann läuft die Mietpreisbremse aus? Nach heutiger Rechtslage spätestens mit Ablauf des 31.12.2029. § 556d Abs. 2 BGB verlangt, dass jede Landesverordnung bis zu diesem Datum außer Kraft tritt. Die Hamburger Verordnung endet genau dann. Für Mietverträge, die während der Geltung der Mietpreisbremse abgeschlossen werden, bleibt die zulässige Ausgangsmiete maßgeblich. ### Wann gilt die Mietpreisbremse nicht? Bei Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB). Außerdem darf der Vermieter eine höhere Vormiete beibehalten und einen Modernisierungszuschlag nehmen (§ 556e BGB). Auf diese Ausnahmen kann er sich aber nur berufen, wenn er Dich vor Vertragsschluss in Textform informiert hat. ### Wie setze ich die Mietpreisbremse durch? Zuerst verlangst Du Auskunft über die maßgeblichen Tatsachen (§ 556g Abs. 3 BGB). Dann rügst Du den Verstoß in Textform, eine E-Mail reicht (§ 556g Abs. 2 und 4 BGB). Zahlt der Vermieter nicht zurück, bleibt die Klage beim Amtsgericht. Du kannst die Forderung auch an einen registrierten Inkassodienstleister abtreten, was der BGH 2019 für zulässig gehalten hat (VIII ZR 285/18). ### Kann ich zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern? Ja, wenn Du rechtzeitig rügst. Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und läuft der Vertrag noch, kannst Du die überhöhte Miete ab Vertragsbeginn zurückverlangen. Rügst Du später oder erst nach dem Auszug, erhältst Du nach § 556g Abs. 2 Satz 3 BGB nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. ### Wer kontrolliert die Mietpreisbremse? In erster Linie Du selbst. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB ist Zivilrecht, eine Behörde prüft neu abgeschlossene Mietverträge nicht von Amts wegen. Durchsetzen musst Du Deine Rechte mit Auskunft, Rüge und notfalls Klage beim Amtsgericht. Behördlich verfolgt werden kann nur eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, die eigene, strengere Voraussetzungen hat. ### Was bedeutet die Mietpreisbremse für Vermieter? Vermieter müssen die Ausgangsmiete an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausrichten und dürfen sie höchstens um 10 Prozent überschreiten. Wollen sie sich auf eine Ausnahme stützen, müssen sie den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumen sie das, können sie sich nicht auf die Ausnahme berufen. Zu viel kassierte Miete müssen sie nach Rüge zurückzahlen. ### Ist der Mietvertrag bei einem Verstoß unwirksam? Nein. Nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Vereinbarung über die Miethöhe nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt. Der übrige Mietvertrag bleibt bestehen, Du darfst also in der Wohnung bleiben. Geschuldet ist ab dann nur noch die durch die Mietpreisbremse zulässige Miete. Den Überschuss kannst Du nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen. ### Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete? Ja, aber unterschiedlich. Bei einer Staffelmiete ist jede einzelne Staffel an der Mietpreisbremse zu messen, maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Indexmiete gilt die Bremse nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Spätere Anpassungen nach dem Verbraucherpreisindex sind davon nicht erfasst. ### Darf mir der Vermieter wegen einer Rüge kündigen? Eine Rüge ist kein Kündigungsgrund. Eine ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus, etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung. Wer berechtigt eine überhöhte Miete beanstandet, verletzt keine Pflicht. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung schließt § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB sogar ausdrücklich aus. ## Quellen 1. [§ 556d BGB Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 2. [§ 556g BGB Rechtsfolgen, Auskunft über die Miete](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 3. [Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25.11.2025 (im Browser geprüft)](https://www.landesrecht-hamburg.de/bsha/document/jlr-NNLHH000064D9), Freie und Hansestadt Hamburg, abgerufen am 27.10.2026 4. [BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019, 1 BvL 1/18 u. a.](https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2019/07/lk20190718_1bvl000118.html), Bundesverfassungsgericht, abgerufen am 27.10.2026 5. [BGH, Urteil vom 27.11.2019, VIII ZR 285/18](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2018/VIII_ZR_285-18.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 6. [Hamburger Mietenspiegel 2025](https://www.hamburg.de/mietenspiegel), Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg, abgerufen am 27.10.2026 ## Verwandte Begriffe - [Ortsübliche Vergleichsmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/ortsuebliche-vergleichsmiete/) - [Mietspiegel](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietspiegel/) - [Auskunftsanspruch zur Vormiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/auskunftsanspruch-zur-vormiete/) - [Mietwucher](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietwucher/) - [Kappungsgrenze](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kappungsgrenze/) - [Staffelmiete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/staffelmiete/) > Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. 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