# Grundsteuer als Nebenkosten > **Kurz erklärt:** Die Grundsteuer als Nebenkosten bedeutet, dass Dein Vermieter die Grundsteuer auf Dich umlegen darf, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Grundlage dafür sind § 556 Abs. 1 BGB und § 2 Nr. 1 BetrKV. Seit dem 01.01.2025 gilt die reformierte Grundsteuer, und für Nachforderungen aus rückwirkenden Bescheiden gibt es kurze Fristen. - Thema: [Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/mietrecht/) - Verfasst von: [Redaktion Kanzlei CleverLaw](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/redaktion/) - Stand: 28.10.2026 - Quelle: https://cleverlaw.de/rechtslexikon/grundsteuer-als-nebenkosten/ ## Ist die Grundsteuer als Nebenkosten auf Mieter umlagefähig? Ja, wenn es vereinbart ist. Nach [§ 556 Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html) können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter [Betriebskosten](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/betriebskosten/) trägt. Die Betriebskostenverordnung nennt als erste Position die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer ([§ 2 Nr. 1 BetrKV](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html)). Maßgeblich ist, was im [Mietvertrag](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietvertrag/) steht. Fehlt eine Vereinbarung, etwa bei einer Inklusiv- oder Bruttomiete, ist die Grundsteuer als Nebenkosten mit der Miete abgegolten. Ohne Vereinbarung gibt es keine Umlage. Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt bleibt immer der Eigentümer (§ 10 GrStG). Das Finanzamt kann sich also nie an Dich als Mieter wenden. Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, sonst nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). ## Was ändert die Grundsteuerreform für Mieter? Seit dem Kalenderjahr 2025 gilt neues Grundsteuerrecht. Im Bundesmodell wurden die Messbeträge auf den 01.01.2025 neu festgesetzt ([§§ 36, 37 GrStG](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__37.html)). Die Länder dürfen eigene Modelle wählen, Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG erlaubt das ausdrücklich. Hamburg hat mit dem Hamburgischen Grundsteuergesetz ein Wohnlagemodell eingeführt. Es rechnet mit Grundstücks- und Wohnfläche und unterscheidet normale und gute Wohnlage. Der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt laut Finanzbehörde 975 Prozent ([hamburg.de, Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/fragen-und-antworten-zur-neuen-grundsteuer-969932), Stand Oktober 2026). Für Dich zeigt sich die Reform in der [Nebenkostenabrechnung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/nebenkostenabrechnung/). Je nach Gebäude kann die Grundsteuer als Nebenkosten steigen oder sinken. Nach einer Abrechnung darf jede Seite die Vorauszahlungen in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Eine Mieterhöhung allein wegen der Reform sieht das Gesetz nicht vor. ## Darf der Vermieter Grundsteuer rückwirkend nachfordern? Nur in Grenzen. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Dir sein, danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ein später ergangener Grundsteuerbescheid ist ein solcher Fall. Der Vermieter muss die Nachforderung dann aber im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Bescheids erheben ([BGH, Urteil vom 05.07.2006, VIII ZR 220/05](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_220-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1)). Dort hatte die Vermieterin rund zehn Monate gewartet und durfte deshalb nichts mehr nachfordern. Hat der Vermieter sich die Nachberechnung in der Abrechnung vorbehalten, beginnt die Verjährung seiner Forderung erst mit Kenntnis vom neuen Bescheid. Im entschiedenen Fall durfte die Vermieterin deshalb Grundsteuer für fünf Jahre nachfordern, insgesamt 1.095,55 Euro ([BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2012/VIII_ZR_264-12.pdf?__blob=publicationFile&v=1)). Das gilt auch, wenn Du schon ausgezogen bist. ## Wie prüfst Du die Grundsteuer als Nebenkosten in der Abrechnung? Fordere Einsicht in den Grundsteuerbescheid. Nach § 556 Abs. 4 BGB darfst Du die Belege einsehen, der Vermieter darf sie auch elektronisch bereitstellen. Prüfe, ob der Bescheid das richtige Jahr betrifft und ob nur der Anteil für vermietete Wohnflächen umgelegt wird. Einwendungen musst Du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Mehr zur [Belegeinsicht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/belegeinsicht/) und zur [Einwendungsfrist](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/einwendungsfrist/). In Wohnungseigentumsanlagen bekommt jeder Eigentümer einen eigenen Grundsteuerbescheid für seine Wohnung. Die Grundsteuer steht dann nicht in der Hausgeldabrechnung, sondern muss vom vermietenden Eigentümer selbst ausgewiesen werden. Im Gewerbemietrecht kann die Grundsteuer ebenfalls umgelegt werden, dort gelten aber nicht alle Schutzregeln des Wohnraummietrechts. ## Aus der Praxis Ein Mieter aus Barmbek erhält im Herbst die Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr. Die Grundsteuer ist darin deutlich höher als früher, ein Bescheid ist nicht beigefügt. Er verlangt Einsicht in den Grundsteuerbescheid nach § 556 Abs. 4 BGB. Dabei zeigt sich, dass der Vermieter den Betrag für das ganze Haus nach Wohnfläche verteilt hat, obwohl im Erdgeschoss eine Arztpraxis liegt. Ob diese Verteilung ohne gesonderten Abzug für die Gewerbefläche angemessen ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Der Mieter erhebt vorsorglich fristgerecht Einwände. ## Das Wichtigste in Kürze - Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig, aber nur bei Vereinbarung im Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB). - Seit dem Kalenderjahr 2025 gilt das reformierte Grundsteuerrecht, Hamburg wendet ein eigenes Wohnlagemodell an. - Nach einem rückwirkenden Bescheid muss der Vermieter im Regelfall innerhalb von drei Monaten nachfordern (BGH, 05.07.2006, VIII ZR 220/05). - Einwendungen gegen die Abrechnung sind binnen zwölf Monaten nach Zugang zu erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). - Nach einer Abrechnung können beide Seiten die Vorauszahlungen in Textform anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). ## Häufige Fragen ### Ist die Grundsteuer als Nebenkosten umlagefähig? Ja, sie gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung nennt die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und hebt die Grundsteuer ausdrücklich hervor. Zahlen musst Du die Grundsteuer als Nebenkosten aber nur, wenn Dein Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Bei einer Inklusivmiete ist sie mit der Miete abgegolten und darf nicht zusätzlich abgerechnet werden. ### Muss der Mieter die Grundsteuer zahlen? Gegenüber dem Finanzamt nie, Schuldner ist der Eigentümer (§ 10 GrStG). Gegenüber dem Vermieter nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Dann erscheint die Grundsteuer als Position in der jährlichen Nebenkostenabrechnung und wird mit Deinen Vorauszahlungen verrechnet. Eine gesonderte Zahlung direkt an das Finanzamt oder einen eigenen Grundsteuerbescheid gibt es für Mieter nicht. ### Wird die Grundsteuer nach der Reform für Mieter teurer? Das lässt sich nicht pauschal sagen. In Hamburg sollte die Reform nach Angaben der Finanzbehörde aufkommensneutral sein, für einzelne Gebäude kann die Grundsteuer als Nebenkosten trotzdem steigen oder sinken. In Hamburg hängt sie nach dem Wohnlagemodell von Grundstücksfläche, Wohnfläche und Wohnlage ab, der Hebesatz für Grundsteuer B liegt laut Finanzbehörde bei 975 Prozent. Die Auswirkung siehst Du erst in Deiner Abrechnung ab dem Jahr 2025. ### Darf der Vermieter wegen der neuen Grundsteuer die Miete erhöhen? Nicht die Grundmiete. Eine höhere Grundsteuer wirkt sich bei vereinbarter Umlage nur über die Betriebskosten aus. Nach einer Abrechnung darf der Vermieter die Vorauszahlungen per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anheben (§ 560 Abs. 4 BGB). Umgekehrt kannst Du eine Senkung verlangen, wenn die Grundsteuer gesunken ist. ### Wie wird die Grundsteuer als Nebenkosten auf die Mieter verteilt? Nach dem im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel. Fehlt eine Vereinbarung, wird nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). In einem Mehrfamilienhaus erhält der Eigentümer meist einen Bescheid für das gesamte Grundstück, den er anteilig umlegt. In Eigentumswohnungen gibt es dagegen einen Bescheid pro Wohnung, der dann direkt der vermieteten Einheit zugeordnet wird. ### Kann der Vermieter Grundsteuer für vergangene Jahre nachfordern? Ja, aber nur unter Voraussetzungen. Kommt der Grundsteuerbescheid erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Er muss dann im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Bescheids nachfordern (BGH, VIII ZR 220/05). Wartet er länger, ist die Nachforderung ausgeschlossen. ### Muss die Grundsteuer auch nach dem Auszug noch gezahlt werden? Unter Umständen ja. Eine berechtigte Nachforderung für die Zeit Deines Mietverhältnisses bleibt auch nach dem Auszug bestehen. Hat sich der Vermieter die Nachberechnung wegen eines ausstehenden Grundsteuerbescheids vorbehalten, beginnt die Verjährung erst mit seiner Kenntnis vom Bescheid (BGH, VIII ZR 264/12). Prüfe deshalb, ob Deine letzte Abrechnung einen solchen Vorbehalt enthält. ### Kann ich die Grundsteuer als Nebenkosten von der Steuer absetzen? Im Regelfall nicht. Die Steuerermäßigung des § 35a EStG gilt für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die Grundsteuer ist eine Steuer und keine Dienstleistung. Anders kann es aussehen, wenn Du die Wohnung beruflich nutzt, etwa bei einer doppelten Haushaltsführung oder einem anerkannten Arbeitszimmer. Dann zählen die Nebenkosten anteilig zu den Werbungskosten. Das klärt ein Steuerberater. ### Was kann ich tun, wenn mir die Grundsteuer in der Abrechnung zu hoch vorkommt? Verlange zuerst Einsicht in den Grundsteuerbescheid (§ 556 Abs. 4 BGB). Prüfe Jahr, Betrag und Verteilerschlüssel. Fehler bei der Verteilung, etwa bei gemischt genutzten Häusern, kannst Du mit einer Einwendung binnen zwölf Monaten nach Zugang rügen. Gegen den Bescheid selbst kann nur der Eigentümer beim Finanzamt Einspruch einlegen. Als Mieter hast Du dort kein eigenes Rechtsmittel. ### Darf die Grundsteuer als Nebenkosten im Gewerbemietvertrag umgelegt werden? Ja, wenn der Vertrag das vorsieht. Im Gewerbemietrecht gelten die Schutzvorschriften des § 556 BGB nicht unmittelbar, weil sie für Wohnraum geschrieben sind. Umlagefähig ist, was wirksam und hinreichend klar vereinbart wurde. Die Grundsteuer ist dort eine der üblichen Positionen. Mehr zur Abrechnung bei gewerblichen Flächen findest Du im Eintrag zur Betriebskostenabrechnung bei Gewerbemiete. ## Quellen 1. [§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 2. [§ 2 BetrKV Aufstellung der Betriebskosten](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 3. [BGH, Urteil vom 05.07.2006, VIII ZR 220/05](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2005/VIII_ZR_220-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 4. [BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2012/VIII_ZR_264-12.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026 5. [Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer](https://www.hamburg.de/politik-und-verwaltung/behoerden/finanzbehoerde/themen/grundsteuer/fragen-und-antworten-zur-neuen-grundsteuer-969932), Finanzbehörde Hamburg, abgerufen am 27.10.2026 6. [§ 37 GrStG Anwendung des Gesetzes](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__37.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026 ## Verwandte Begriffe - [Betriebskosten](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/betriebskosten/) - [Nebenkostenabrechnung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/nebenkostenabrechnung/) - [Nebenkostenabrechnung prüfen](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/nebenkostenabrechnung-pruefen/) - [Abrechnungsfrist der Nebenkosten](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/abrechnungsfrist-der-nebenkosten/) - [Belegeinsicht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/belegeinsicht/) - [Nicht umlagefähige Nebenkosten](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/nicht-umlagefaehige-nebenkosten/) > Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Ob und wie die beschriebenen Regeln in Ihrer Situation greifen, hängt von den Umständen ab. Für eine Einschätzung Ihres Falls sprechen Sie uns gern an.