# Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus

> **Kurz erklärt:** Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus bedeutet: Ein Vermieter, der selbst im Haus wohnt, darf ohne berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf kündigen. Grundlage ist § 573a BGB für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Im Gegenzug verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, also auf mindestens sechs Monate.

- Thema: [Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/mietrecht/), [Kündigung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/kuendigung/)
- Verfasst von: [Redaktion Kanzlei CleverLaw](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/redaktion/)
- Stand: 28.10.2026
- Quelle: https://cleverlaw.de/rechtslexikon/erleichterte-kuendigung-im-zweifamilienhaus/

## Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus: Was erlaubt § 573a BGB dem Vermieter?

Normalerweise braucht ein Vermieter für die ordentliche Kündigung ein [berechtigtes Interesse des Vermieters](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/berechtigtes-interesse-des-vermieters/), etwa Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzungen (§ 573 BGB). [§ 573a Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html) macht davon eine Ausnahme: Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, darf er auch ohne einen solchen Grund kündigen. Die erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus beruht auf dem Gedanken: Wer unter einem Dach lebt, soll sich bei Spannungen trennen können, ohne Gründe offenlegen zu müssen.

Dasselbe gilt nach Absatz 2 für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, etwa ein vermietetes Zimmer. Ausgenommen ist möblierter Wohnraum im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB, für den der Kündigungsschutz ohnehin nicht gilt. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 573a Abs. 4 BGB). Die Kündigung ist eine besondere Form der [Kündigung durch den Vermieter](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigung-durch-den-vermieter/) und steht neben der [Eigenbedarfskündigung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/eigenbedarfskuendigung/).

## Wann zählt ein Haus als Zweifamilienhaus?

Es kommt auf die tatsächlichen Wohnungen an, nicht auf den Bauplan. Eine Wohnung ist nach dem Bundesgerichtshof ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht; maßgeblich ist die Verkehrsanschauung, nicht die baurechtliche Einordnung. Dafür reichen die Anschlüsse für eine Küche, eingebaut sein muss sie nicht ([BGH, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127/14](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR_127-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1)).

Eine dritte Einheit, die als Büro vermietet wird, lässt das Sonderkündigungsrecht deshalb in der Regel entfallen. Die Ausnahme: Wurden die Räume schon vor Abschluss des gekündigten Mietvertrags gewerblich genutzt, bleibt es bei der erleichterten Kündigung (BGH, Urteil vom 25.06.2008, VIII ZR 307/07). Nutzt der Vermieter eine weitere Wohnung im Haus selbst als Gäste- oder Arbeitszimmer, zählt sie weiter als Wohnung (BGH VIII ZR 127/14). Eine Einliegerwohnung neben dem Haupthaus ist damit häufig der typische Fall, aber kein Automatismus.

## Welche Kündigungsfrist gilt, und was muss im Schreiben stehen?

Die gesetzliche [Kündigungsfrist im Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigungsfrist-im-mietrecht/) verlängert sich um drei Monate (§ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB). Ausgangspunkt ist [§ 573c Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html): drei Monate, nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung je drei Monate mehr. Daraus ergibt sich:

| Mietdauer seit Überlassung | Frist nach § 573c | Frist nach § 573a |
|---|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate | 6 Monate |
| mehr als 5 Jahre | 6 Monate | 9 Monate |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate | 12 Monate |

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter angeben, dass er sich auf § 573a Abs. 1 oder 2 BGB stützt (§ 573a Abs. 3 BGB). Fehlt diese Angabe, kann er die erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus nicht geltend machen.

## Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus: Kannst Du Dich dagegen wehren?

Auch ohne Kündigungsgrund bleibt die Sozialklausel. Du kannst nach [§ 574 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html) widersprechen, wenn der Auszug für Dich, Deine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde; dazu zählt auch fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum. Der [Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieters](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/widerspruch-gegen-die-kuendigung-des-vermieters/) bedarf der Textform und muss spätestens zwei Monate vor Mietende beim Vermieter sein. Hat er Dich nicht rechtzeitig auf Form und Frist hingewiesen, kannst Du noch im ersten Termin eines Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB).

Prüfen lohnt sich außerdem: Ist das Haus wirklich ein Zweifamilienhaus? Wohnt der Vermieter tatsächlich selbst dort? Stimmen Frist und Begründungsangabe? Bleibst Du nach Fristablauf in der Wohnung, droht eine [Räumungsklage](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/raeumungsklage/); dort kann das Gericht eine Räumungsfrist gewähren.

## Aus der Praxis

In einem Haus in Hamburg-Volksdorf wohnt die Eigentümerin im Erdgeschoss, ein Mieter seit sieben Jahren in der Dachgeschosswohnung. Im Keller liegt ein Raum mit Bad und Wasseranschlüssen, den die Eigentümerin seit Kurzem an eine Grafikerin als Atelier vermietet. Nach Streit um die Gartennutzung kündigt sie im März nach § 573a BGB mit neun Monaten Frist. Der Mieter fragt sich, ob das Haus wegen der Kellereinheit überhaupt noch ein Zweifamilienhaus ist und ob er sich auf eine Härte berufen kann. Beides hängt von den tatsächlichen Gegebenheiten ab.

## Das Wichtigste in Kürze

- § 573a Abs. 1 BGB erlaubt die Kündigung ohne berechtigtes Interesse, wenn der Vermieter selbst in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt.
- Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate, also auf 6, 9 oder 12 Monate je nach Mietdauer.
- Im Kündigungsschreiben muss stehen, dass die Kündigung auf § 573a BGB gestützt wird (Abs. 3).
- Eine weitere Einheit mit eigener Haushaltsführung schließt das Recht aus, außer sie war schon bei Vertragsschluss Gewerberaum (BGH VIII ZR 127/14, VIII ZR 307/07).
- Der Härtewiderspruch nach § 574 BGB bleibt möglich, in Textform bis zwei Monate vor Mietende.

## Häufige Fragen

### Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus: Darf der Vermieter ohne Grund kündigen?

Ja, die erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus ist möglich, wenn er selbst in dem Haus wohnt und es nicht mehr als zwei Wohnungen hat. § 573a Abs. 1 BGB verlangt dann kein berechtigtes Interesse. Der Preis dafür ist eine um drei Monate längere Kündigungsfrist. Außerdem muss er im Schreiben angeben, dass er sich auf diese Vorschrift stützt. Dein Recht auf Härtewiderspruch nach § 574 BGB bleibt bestehen.

### Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus: Wie lang ist die Kündigungsfrist?

Mindestens sechs Monate. Zur gesetzlichen Frist des § 573c Abs. 1 BGB kommen nach § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB drei Monate hinzu. Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren sind es neun Monate, nach mehr als acht Jahren zwölf Monate. Gerechnet wird ab Überlassung der Wohnung, nicht ab Vertragsunterschrift.

### Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus: Was ist der Unterschied zur Eigenbedarfskündigung?

Bei Eigenbedarf muss der Vermieter seinen Grund im Kündigungsschreiben darlegen, und die Frist richtet sich allein nach § 573c BGB. Bei § 573a BGB braucht er keinen Grund, die Frist ist aber drei Monate länger. Wohnt er im Zweifamilienhaus selbst, kann er wählen. Stützt er sich auf beides, sollte das Schreiben klarstellen, welche Kündigung gemeint ist.

### Gilt § 573a BGB auch für eine Einliegerwohnung?

Häufig ja, wenn das Gebäude insgesamt nur die Wohnung des Vermieters und die Einliegerwohnung hat. Entscheidend ist, wie viele Einheiten mit eigenständiger Haushaltsführung es gibt. Ein vermietetes Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung fällt unter § 573a Abs. 2 BGB. Ist das Zimmer möbliert und nur an Dich allein vermietet, gilt nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein noch schwächerer Schutz.

### Zählt eine Gewerbeeinheit als dritte Wohnung?

Kann sie. Nach dem Bundesgerichtshof kommt es darauf an, ob in den Räumen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist; Anschlüsse für eine Küche genügen (Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127/14). Dann ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen, auch wenn die Räume als Büro vermietet sind. Anders ist es nur, wenn sie schon vor Abschluss Deines Mietvertrags gewerblich genutzt wurden.

### Muss der Vermieter im Zweifamilienhaus selbst wohnen?

Ja. Das Gesetz spricht von einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude. Gehört ihm das Haus nur, während er woanders lebt, greift § 573a BGB nicht; dann braucht er für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf. Prüfe deshalb, ob er dort tatsächlich seinen Lebensmittelpunkt hat.

### Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus: Kann ich der Kündigung widersprechen?

Ja, mit dem Härtewiderspruch nach § 574 BGB. Er muss in Textform erklärt werden und spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein (§ 574b BGB). Härtegründe sind etwa hohes Alter, Krankheit oder fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum. Das Gericht wägt sie gegen die Interessen des Vermieters ab; ein Ergebnis lässt sich nicht vorhersagen.

### Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Die Erklärung, dass der Vermieter kündigt, der Beendigungstermin und der Hinweis, dass die Kündigung auf § 573a Abs. 1 oder 2 BGB gestützt wird (§ 573a Abs. 3 BGB). Die Kündigung braucht die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB). Zudem soll der Vermieter rechtzeitig auf Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).

### Gilt die längere Frist auch, wenn ich als Mieter kündige?

Nein. Die Verlängerung um drei Monate gilt nach § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB nur für die Kündigung des Vermieters nach dieser Vorschrift. Als Mieter kündigst Du mit der normalen Frist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, also spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Das gilt unabhängig davon, wie lange Du schon im Haus wohnst.

### Gilt die erleichterte Kündigung auch bei einem neuen Eigentümer?

Ja, wenn der neue Eigentümer selbst einzieht und das Haus dann nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Der Erwerber tritt nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und hat dieselben Kündigungsrechte wie jeder Vermieter. Die verlängerte Frist und die Pflichtangabe nach § 573a Abs. 3 BGB gelten auch für ihn.

## Quellen

1. [§ 573a BGB Erleichterte Kündigung des Vermieters](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026
2. [§ 573c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026
3. [§ 574 BGB Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 27.10.2026
4. [BGH, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127/14 (dritte Einheit mit Haushaltsführung schließt § 573a aus)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR_127-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026
5. [BGH, Urteil vom 25.06.2008, VIII ZR 307/07 (bei Vertragsschluss gewerblich genutzte Räume)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR_307-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 27.10.2026

## Verwandte Begriffe

- [Eigenbedarfskündigung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/eigenbedarfskuendigung/)
- [Kündigung durch den Vermieter](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigung-durch-den-vermieter/)
- [Kündigungsfrist im Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kuendigungsfrist-im-mietrecht/)
- [Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieters (Sozialklausel)](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/widerspruch-gegen-die-kuendigung-des-vermieters/)
- [Räumungsklage](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/raeumungsklage/)
- [Kauf bricht nicht Miete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kauf-bricht-nicht-miete/)

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