# Eigentümerwechsel und Kaution > **Kurz erklärt:** Zu Eigentümerwechsel und Kaution bestimmt § 566a BGB: Der Erwerber einer vermieteten Wohnung tritt in die Rechte und Pflichten aus der Mietkaution ein, auch wenn der Verkäufer ihm die Kaution nicht übergeben hat. Bekommst Du sie beim Auszug vom neuen Eigentümer nicht zurück, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Voraussetzung ist ein Eigentumsübergang während des Mietverhältnisses. - Thema: [Mietrecht](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/thema/mietrecht/) - Verfasst von: [Redaktion Kanzlei CleverLaw](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/redaktion/) - Stand: 28.10.2026 - Quelle: https://cleverlaw.de/rechtslexikon/eigentuemerwechsel-und-kaution/ ## Eigentümerwechsel und Kaution: Wer zahlt nach dem Verkauf zurück? In erster Linie der neue Eigentümer. Nach [§ 566 Abs. 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html) tritt der Erwerber in das laufende Mietverhältnis ein, siehe [Kauf bricht nicht Miete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kauf-bricht-nicht-miete/). [§ 566a Satz 1 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html) erstreckt das auf die [Mietkaution](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietkaution/). Bei Eigentümerwechsel und Kaution spielt es für Deinen Anspruch keine Rolle, ob der Verkäufer ihm das Geld weitergeleitet hat. Erhältst Du die Kaution bei Mietende vom Erwerber nicht, haftet nach § 566a Satz 2 BGB der frühere Vermieter weiter. Gab es mehrere Verkäufe, haftet der letzte Erwerber auch dann, wenn die Kaution in der Kette nie weitergereicht wurde ([BGH, 01.06.2011, VIII ZR 304/10](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2010/VIII_ZR_304-10.pdf?__blob=publicationFile&v=1)). Die Regeln gelten nach § 578 BGB auch für Gewerberäume. Bei einer Zwangsversteigerung verweist § 57 ZVG auf § 566a BGB, mehr unter [Zwangsversteigerung und Mietverhältnis](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/zwangsversteigerung-und-mietverhaeltnis/). Ein Zwangsverwalter muss die Kaution herausgeben, selbst wenn er sie nie erhalten hat (BGH, 16.07.2003, VIII ZR 11/03). Anders liegt es, wenn Du die Wohnung selbst ersteigerst (BGH, 09.06.2010, VIII ZR 189/09). ## Musst Du die Kaution an den neuen Eigentümer noch einmal zahlen? In der Regel nein. Hast Du die Kaution an den früheren Vermieter geleistet, kann der Erwerber keine erneute Zahlung verlangen ([BGH, 07.12.2011, VIII ZR 206/10](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2010/VIII_ZR_206-10.pdf?__blob=publicationFile&v=1)). Die Ausnahme bei Eigentümerwechsel und Kaution zeigt derselbe Fall. Ein Berliner Mieter hatte ein Kautionskonto verpfändet und verweigerte die Zustimmung zur Übertragung auf die Käuferin. Daraufhin gab der Voreigentümer das Konto frei. Der BGH verpflichtete den Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB), die Sicherheit an die neue Eigentümerin zu leisten. Wer die zurückgegebene Kaution behält, steht also nicht besser da. Wie die Anlage aussehen muss, erklärt [Mietkautionskonto](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietkautionskonto/). ## Eigentümerwechsel und Kaution: Was gilt, wenn Du vor dem Verkauf ausgezogen bist? Dann bleibt bei Eigentümerwechsel und Kaution alles beim alten Vermieter. Wird das Grundstück erst nach Ende des Mietverhältnisses und Deinem Auszug verkauft, tritt der Erwerber nicht in die Kautionsabrede ein ([BGH, 04.04.2007, VIII ZR 219/06](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_219-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1)). Auch die [Nebenkostenabrechnung](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/nebenkostenabrechnung/) für die beim Auszug laufende Periode muss dann der bisherige Vermieter erstellen. Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, nicht der Kaufvertrag; das Eigentum wechselt mit der Eintragung im Grundbuch. Für die Rückzahlung gilt der übliche Ablauf mit Prüffrist, siehe [Rückzahlung der Mietkaution](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/rueckzahlung-der-mietkaution/). ## Aus der Praxis Ein Paar mietet seit 2019 eine Wohnung in Hamburg-Eilbek und hat 2.700 Euro Kaution auf ein Kautionskonto eingezahlt. 2024 wird das Haus verkauft, die neue Eigentümerin wird im Grundbuch eingetragen. Beim Auszug im Frühjahr 2026 verweist sie auf den Verkäufer, der die Kaution angeblich nie übertragen hat. Der Verkäufer meint, mit dem Verkauf sei er aus der Sache raus. Das Paar fordert die Rückzahlung schriftlich von der Eigentümerin mit Frist. Wer am Ende zahlt und ob Gegenforderungen bestehen, hängt von Wohnungszustand und Abrechnung ab. ## Das Wichtigste in Kürze - Der Erwerber tritt nach § 566a Satz 1 BGB in die Kautionsabrede ein, auch ohne die Kaution erhalten zu haben. - Bekommst Du die Kaution vom Erwerber nicht, haftet der frühere Vermieter nach § 566a Satz 2 BGB weiter. - Eine bereits geleistete Kaution musst Du dem Erwerber in der Regel nicht erneut zahlen (BGH, VIII ZR 206/10). - Wurde erst nach Mietende und Auszug verkauft, bleibt der alte Vermieter für Kaution und laufende Nebenkostenabrechnung zuständig (BGH, VIII ZR 219/06). - Bei Zwangsversteigerung gilt § 566a BGB über § 57 ZVG entsprechend. ## Häufige Fragen ### Eigentümerwechsel und Kaution: Muss der neue Eigentümer die Kaution zurückzahlen? Ja, wenn der Eigentümerwechsel während des Mietverhältnisses stattfand. Nach § 566a Satz 1 BGB übernimmt der Erwerber die Rechte und Pflichten aus der Kautionsabrede. Er kann sich nicht darauf berufen, dass der Verkäufer ihm die Kaution nicht ausgezahlt hat. Diese Frage muss er mit dem Verkäufer klären. Gegen Dich darf er nur mit eigenen, berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen. ### Haftet der alte Vermieter für die Kaution nach dem Verkauf? Ja, aber nur nachrangig. § 566a Satz 2 BGB verpflichtet den früheren Vermieter zur Rückgewähr, wenn Du die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen kannst. Das ist etwa der Fall, wenn der neue Eigentümer zahlungsunfähig ist oder trotz Aufforderung nicht zahlt. Fordere bei Eigentümerwechsel und Kaution deshalb zuerst den Erwerber auf und dokumentiere seine Weigerung. ### Muss ich der Übertragung des Kautionskontos zustimmen? Eine ausdrückliche gesetzliche Zustimmungspflicht gibt es nicht. Verweigerst Du sie aber und gibt der Voreigentümer das verpfändete Konto daraufhin frei, kann der Erwerber verlangen, dass Du die Sicherheit neu leistest. So hat der BGH am 07.12.2011 entschieden (VIII ZR 206/10). Die Mitwirkung an einer sauberen Umschreibung kann deshalb der einfachere Weg sein. ### Kann der neue Vermieter eine neue Kaution verlangen? Nicht, wenn Du die vereinbarte Kaution schon an den früheren Vermieter geleistet hast. Der BGH hat einen Anspruch des Erwerbers auf erneute Leistung grundsätzlich verneint (VIII ZR 206/10). Etwas anderes gilt nur, wenn Du die Kaution vom Voreigentümer zurückbekommen hast. Eine Erhöhung über das ursprünglich Vereinbarte hinaus ist ohnehin nicht möglich, für Wohnraum begrenzt § 551 Abs. 1 BGB die Kaution auf drei Nettokaltmieten. ### Was passiert bei Eigentümerwechsel und Kaution im Fall einer Zwangsversteigerung? Nach § 57 ZVG gelten §§ 566 und 566a BGB für den Ersteher entsprechend. Er tritt in das Mietverhältnis ein und haftet für die Rückzahlung der Kaution, auch wenn er sie nie erhalten hat. Der Ersteher hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG). Der frühere Eigentümer bleibt nach § 566a Satz 2 BGB nachrangig verpflichtet. ### Wer rechnet die Nebenkosten nach einem Eigentümerwechsel ab? Für Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentumswechsel abgelaufen sind, rechnet der frühere Vermieter ab und zahlt ein Guthaben aus, auch wenn die Abrechnung erst später kommt. Dasselbe gilt für die beim Auszug laufende Periode, wenn Du vor dem Eigentumsübergang ausgezogen bist (BGH, 04.04.2007, VIII ZR 219/06). Der Gedanke dahinter: Wer die Vorauszahlungen erhalten hat, soll auch abrechnen. ### Ab wann ist der neue Eigentümer mein Vermieter? Mit dem Eigentumsübergang, also der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, nicht schon mit dem notariellen Kaufvertrag. Bis dahin bleibt der Verkäufer Dein Vermieter, Zahlungen an ihn befreien Dich. Kaufverträge können den Übergang von Nutzen und Lasten früher regeln. Das wirkt aber nur zwischen Verkäufer und Käufer. Bitte um eine schriftliche Mitteilung, an wen Du ab wann zahlen sollst. ### Gilt § 566a BGB bei Eigentümerwechsel und Kaution auch für Gewerbemietverträge? Ja. § 578 Abs. 1 BGB erklärt die §§ 566 bis 567b BGB auf Mietverhältnisse über Grundstücke für entsprechend anwendbar, Absatz 2 überträgt das auf Gewerberäume. Der Erwerber eines vermieteten Ladenlokals oder Büros tritt damit ebenso in die Kautionsabrede ein. Die Höchstgrenze von drei Monatsmieten aus § 551 BGB gilt bei Gewerberaum dagegen nicht. ### Eigentümerwechsel und Kaution: Was tun, wenn weder alter noch neuer Eigentümer die Kaution zahlt? Fordere beide schriftlich mit Frist auf und weise auf § 566a BGB hin. Der Erwerber haftet zuerst, der Verkäufer nach Satz 2 nachrangig. Zahlt keiner, kannst Du klagen, bei Wohnraum ausschließlich vor dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Der Rückzahlungsanspruch verjährt in der Regel nach drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem er fällig wurde. ### Muss ich nach einem Verkauf eine neue Kaution stellen, wenn ich eine Bürgschaft hatte? § 566a BGB erfasst jede Sicherheit, die Du für Deine Pflichten geleistet hast, also auch eine Mietbürgschaft. Der Erwerber tritt in die Rechte daraus ein. Eine zusätzliche Sicherheit kann er nicht verlangen, solange die bestehende Bürgschaft wirksam ist. Ob die Bürgschaftsurkunde an den Erwerber herausgegeben wurde, ist eine Frage zwischen Verkäufer und Käufer, nicht Deine. ## Quellen 1. [§ 566a BGB Mietsicherheit](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 2. [§ 566 BGB Kauf bricht nicht Miete](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 3. [BGH, Urteil vom 07.12.2011, VIII ZR 206/10 (keine erneute Kaution an den Erwerber)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2010/VIII_ZR_206-10.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 28.10.2026 4. [BGH, Urteil vom 01.06.2011, VIII ZR 304/10 (Haftung des letzten Erwerbers in der Kette)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2010/VIII_ZR_304-10.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 28.10.2026 5. [BGH, Urteil vom 04.04.2007, VIII ZR 219/06 (Verkauf nach Mietende und Auszug)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_219-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1), Bundesgerichtshof, abgerufen am 28.10.2026 6. [§ 57 ZVG Mietverhältnisse in der Zwangsversteigerung](https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57.html), Bundesministerium der Justiz, abgerufen am 28.10.2026 ## Verwandte Begriffe - [Mietkaution](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietkaution/) - [Rückzahlung der Mietkaution](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/rueckzahlung-der-mietkaution/) - [Kauf bricht nicht Miete](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/kauf-bricht-nicht-miete/) - [Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mieterhoehung-nach-eigentuemerwechsel/) - [Zwangsversteigerung und Mietverhältnis](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/zwangsversteigerung-und-mietverhaeltnis/) - [Mietkautionskonto](https://cleverlaw.de/rechtslexikon/mietkautionskonto/) > Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall. Ob und wie die beschriebenen Regeln in Ihrer Situation greifen, hängt von den Umständen ab. Für eine Einschätzung Ihres Falls sprechen Sie uns gern an.